Законы о строительстве

Содержание

Как покупателю не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке, новые правила, памятка — обозначим опасности при работе с застройщиком и ФЗ-214.

В наше время квартирный вопрос для большинства населения нашей страны стоит остро. Всем хочется найти жилье лучше и желательно по низкой цене.

Особенно большой спрос идет на новостройки, ведь в них не требуется капитальный ремонт, все коммуникации новые. Здесь приходит на помощь долевое строительство.

Привлекает перспектива получить квартиру в новом доме, и при этом вносить оплату в рассрочку и существенно сэкономить.

Если не определились, что лучше купить вторичку или новострой

И для тех, кто определенно решил стать дольщиком, посвящается эта статья.

Несомненно, новостройки имеют свои неотделимые и несравнимые ни с чем плюсы и долевое участие в строительстве — верный путь, чтобы купить квартиру в новостройке, но все же здесь есть свои подводные камни.

Наверняка многие слышали, знают истории об обмане и махинациях в этом деле. Риск есть и он достаточно серьезный. Можно оказаться в итоге без квартиры и денежных средств.

Как не стать обманутым дольщиком: памятка

Так что же необходимо помнить, чтобы не получить статус «обманутый дольщик»?

В первую очередь, Вам необходимо выбрать застройщика.

Проверьте его репутацию. Давно ли он работает на рынке? Есть ли незавершенные объекты с просроченным сроком сдачи? Возникали ли проблемы в ходе строительства и при сдаче объектов в эксплуатацию?

Статья в помощь — Как выбрать застройщика

Можно посмотреть информацию в Интернете. После такого исследования можно лично посетить стройку того дома, где вы решите приобрести жилье. Это поможет вам лично убедиться в реальности хода строительства.

Взять у застройщика шаблон договора долевого участия в строительстве и проверить его на соответствие ФЗ №214

Пока вы проверяете застройщика, анализом ДДУ займется юрист по жилищным вопросам.

Бесплатно задайте вопрос в комментариях на странице юриста

На выбор застройщика и анализ ДДУ надо направить все свои силы.

Затем, необходимо убедиться, что у данной компании необходимые документы имеются в наличии:

  1. учредительный пакет документов;
  2. документ права собственности на участок земли, на которой возводится дом, или договор аренды;
  3. документация с информацией о цели проекта и сроках ввода в эксплуатацию (предварительных).

Заключаем правильный договор долевого участия

Такой договор долевого участия в строительстве, будет считаться официально заключенным, только после государственной регистрации, и подписываться он должен только с застройщиком.

Дополнительно посмотрите статью Как заключить ДДУ

В договоре должны быть прописаны:

  • объект долевого строительства;
  • точные сроки сдачи;
  • стоимость и процедура оплаты;
  • гарантийный срок, обязательно не меньше 5 лет.

Покупка квартиры при условии долевого строительства, будет законной только когда:

  • она приобретается на основании договора участия в долевом строительстве;
    осуществляется по жилищному сертификату;
  • в случае Вашего вступления в жилищный накопительный или жилищно-строительный кооператив.

Как понять, что Вы и будете тот самый обманутый дольщик?

Если Вам предлагают:

  1. договор участия в долевом строительстве, но предварительный;
  2. договоры бронирования или займа;
  3. вексельную схему;
  4. инвестиционный договор;
  5. договор на участие в хозяйственной деятельности потребительского общества;
  6. внести сумму по договору, но еще до предъявления документации, разрешающей строительство или же до оформления договора с вами в Росреестре;
  7. стоимость квартиры намного ниже среднерыночной;
  8. в договоре содержится пункт, в котором содержатся условия, позволяющие продлить его срок действия.

Если все-таки возникла проблема, на что может рассчитывать обманутый дольщик?

Если задержка предполагается, то застройщик обязан проинформировать дольщиков за два месяца до прописанного срока в договоре долевого участия в строительстве, и не позже.

Если приписанные в договоре сроки нарушены, то у инвестора есть право забрать компенсацию, которая составляет 1/150 ставки рефинансирования от стоимости договора за день задержки.

Также, в случае если строительная компания признана банкротом, то дело рассматривает арбитражный суд, а претензии дольщиков будут удовлетворены в первую очередь.

Что касается рисков при заключении договора, есть на блоге очень полезная статья — «От чего не защищает договор долевого участия», обязательно прочтите.

Застройщик обязан сдать дольщику, заключившему с ним договор долевого участия в строительстве, объект в том качестве, которое соответствует договору и всем необходимым требованиям и нормам.

Если какой-то из этих пунктов нарушен, дольщик имеет право востребовать устранение недостатков, причем в разумные сроки и безвозмездно, плюс уменьшения стоимости договора и возмещения расходов, затраченных на устранение недостатков.

Если же застройщик не устранил недостатки, то участник имеет право совсем отказаться от договора долевого участия в строительстве и востребовать возврат своих денег.

В этом случае застройщик должен будет сделать возврат не только суммы договора, но также и процентов за пользование финансами участника долевого строительства.

Проценты вычисляют за период со дня, как деньги поступили на счет застройщика и до дня их возврата.

Чтобы не «бить по хвостам» и не решать проблему, которые возникли от того, что вы что-то забыли предусмотреть — проконсультируйтесь с грамотным юристом и безопасно купите квартиру в новостройке.

Сегодня мы узнали, как не стать обманутым дольщиком. И будьте предельно внимательны, изучайте все вопросы, интересуйтесь и ваша новая квартира будет вас только радовать:)

Кстати, если вы все сделали правильно и не стали обманутым дольщиком, то поздравляю и советую — прочтите статью Как принять квартиру в новостройке, эта инструкция помогла уже многим людям.

Успехов вам!

Как не стать обманутым дольщиком?

Уже более 10 лет российские дольщики продолжают оставаться пострадавшей стороной в результате безответственности застройщиков, и пока все еще нет таких изменений, в том числе законодательных, которые бы раз и навсегда решили проблемы обманутых пайщиков. О мерах, необходимых для защиты интересов дольщиков, о возможности гражданского и уголовного судопроизводства в отношении застройщиков, о процедуре привлечения их к ответственности и недостатках этой процедуры, а также о других сопутствующих вопросах в нижеследующей статье.
Процедурные вопросы по защите интересов дольщиков
Если вы являетесь участником строительства и планируете в ближайшем будущем получить в собственность квадратные метры, сданные должным образом застройщиком, то вам необходимо постоянно держать руку на пульсе — с момента вложения денежных средств на стадии котлована и до получения в собственность полноценной квартиры. Основная масса дольщиков сидит сложа руки, реагирует на возникающие проблемы в работе застройщиков слишком поздно. Лишь немногие из них занимают активную позицию, и при определенных обстоятельствах получают положительный результат в ходе защиты своих интересов.
Зачастую от того, насколько участник строительства в курсе происходящих событий, зависит его положение при сдаче объектов — или он получит то, что хотел, или он окажется в группе дольщиков, обивающих пороги государственных органов в связи с тем, что их «кинули» застройщики. При этом следует иметь в виду — когда дольщики обивают пороги органов, в том числе надзорных, время уже упущено, что-то сделать для защиты интересов пострадавших уже сложнее, так как их деньги, возможно, уже поделены и потрачены.
Следует также отметить, что порой никакие законодательные нормы, которыми обеспечиваются интересы дольщиков, не могут в полной мере восстановить ущерб в результате деятельности застройщиков. К обеспечительным мерам относятся, например, Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», поручительство банков или обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков.
Однако, кто хоть раз в жизни попадал в неприятные ситуации, отлично знает, что поручительство банков — это хорошо, но когда доходит до дела, банки в лице своих огромных юридических служб приложат максимум усилий с целью не выплачивать пострадавшим ни копейки. То же самое касается и получения страховки кинутыми дольщиками, им придется пройти семь кругов ада, чтобы добиться своего.
Хотя страхование гражданской ответственности с 01.01.2014 г. является обязательным условием застройки по договорам долевого строительства, далеко не все застройщики спешат страховать гражданскую ответственность, тем или иным способом увиливая от этой обязанности по причине дороговизны самой страховки.
Дольщикам необходимо без промедления реагировать на задержку сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов, а также в том случае, когда застройщики начинают кормить их завтраками и пустыми обещаниями, регулярно нарушая договорные обязательства.
К сожалению, реалии таковы, что чем настырней дольщик, тем больше у него шансов на удовлетворение его интересов.
Анализ деятельности застройщика для принятия решений
Если застройщик переносит сроки сдачи объекта или нарушает другие свои договорные обязательства, дольщик на основании действующего законодательства и заключенного договора должен решить — взыскать ли ему неустойку или вообще расторгнуть договор долевого участия, в том числе в судебном порядке.
Дольщик сам должен спрогнозировать риски, исходящие от застройщика, которые возможны для него в будущем, для этого нужно проанализировать деятельность последнего. В первую очередь, необходимо изучить финансовую отчетность застройщика и оценить его финансовое состояние и то, насколько застройщик в силе дальше продолжать строительство многоквартирных домов.
Конечно, не каждый дольщик сможет проанализировать финансовую отчетность, но все же лучше попытаться — достаточно ли у застройщика денежных средств на продолжение строительства или, в соответствии с финансовой отчетностью, он фактически банкрот и не за горами то время, когда кредиторы предъявят претензии, что парализует его деятельность.
А возможно, финансовая отчетность покажет, что денежных средств у застройщика достаточно и его проблемы возникают в силу некоторых накладок, но не имеют системного характера и не отразятся на строительстве недвижимости. По крайней мере, можно надеяться на то, что сроки хоть и нарушены, но дело поправимое.
Кроме финансовой отчетности можно запросить выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика, чтобы посмотреть, не менялся ли за последнее время состав учредителей компании, не было ли смены генерального директора и главного бухгалтера. Как показывает практика, если у компании проблемы, в том числе финансовые, руководящий состав под тем или иным предлогом меняется.
На сайтах судов по месту нахождения застройщика можно проверить наличие возможных исков в отношении застройщика со стороны налоговой службы или со стороны кредиторов, дольщиков и прочих лиц.
Также следует посмотреть наличие исков в отношении связанных с застройщиками компаний, успешность деятельности которых также является существенным показателем для пайщика при принятии дальнейших решений. Соответственно, участникам строительства необходимо просматривать различные форумы дольщиков, на которых можно почерпнуть информацию в отношении застройщика и его деятельности.
Регулярно следует мониторить средства массовой информации, что позволит вовремя установить, например, возбуждение уголовных дел в отношении руководства застройщиков и прочую важную информацию. То есть, другими словами, необходимо быть всегда в курсе дела.
Решения, принимаемые по результатам анализа. Гражданское судопроизводство
Если анализ деятельности застройщика показал, что его трудности не системны и незначительные проблемы не повлияют на сдачу объекта, то дольщику необходимо для обеспечения своих интересов все-таки поскорее направить исковое заявление в суд и взыскать с застройщика неустойку (штрафы и пени) за нарушение обязательств по договору на основании ч. 6 ст. 5, 6, 10 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Кроме того, в суде можно взыскать с застройщика в пользу дольщика сумму за нанесенный моральный вред дольщику, в том числе нарушением сроков сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Возможность взыскать с застройщика денежные средства за нарушение договорных обязательств, в том числе за нанесенный дольщику моральный вред, подтверждается существующей судебной практикой, в том числе утвержденной в обзорах Президиума Верховного суда РФ.
Взыскание неустойки с застройщика без расторжения договора долевого участия целесообразно в том случае если, есть надежда на сдачу объекта недвижимости, пусть даже и с отклонениями от сроков.
Если же анализ деятельности застройщика показал невозможность дальнейшего строительства недвижимости или существенные угрозы исполнению договорных обязательств застройщиком, то необходимо действовать в другом ключе. Расторжение договора долевого участия возможно с соблюдением условий, установленных ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В том числе договор долевого участия может быть расторгнут за срыв сроков сдачи объекта недвижимости путем направления искового заявления в суд.
В случае расторжения договора долевого участия застройщик в определенные законодательством сроки должен не только вернуть денежные средства, но и уплатить проценты дольщику за пользование его денежными средствами за весь период. Таким образом, дольщик может сработать на предупреждение будущих проблем и забрать свои деньги еще до того, как в отношении застройщика начнут поступать в суд иски в массовом порядке. Пока исков мало, застройщик может без особых хлопот возвратить деньги дольщикам, так как суммы в первый этап проблем застройщика незначительны и, кроме того, преждевременно раздувать свои проблемы застройщики не заинтересованы.
Уголовное судопроизводство в отношении застройщика и его недостатки
При наличии в действиях руководства застройщиков признаков состава преступлений целесообразно рассмотреть вопрос направления заявления о преступлении в полицию. Как правило, в таких случаях речь идет о мошеннических действиях со стороны застройщиков, целью которых является сбор денежных средств и их присвоение. Соответственно, интересы дольщиков не учитываются.
При таких обстоятельствах мошеннические действия застройщиков должны квалифицироваться по ст. 159.4 Уголовного кодекса РФ, в соответствии с которой предусмотрена ответственность за неисполнение договорных обязательств. При этом дольщикам следует четко понимать, что за ложный донос на застройщиков сами они могут понести уголовную ответственность по ст. 306 Уголовного кодекса РФ.
Если со стороны застройщиков имеется факт совершения преступления, то в рамках уголовного судопроизводства есть достаточно много инструментов для возврата денежных средств дольщику. До возбуждения уголовного дела застройщику могут предложить вернуть деньги пайщику, в результате чего при определенных обстоятельствах будет вынесен отказ в возбуждении уголовного дела в отношении застройщика.
Если уголовное дело в отношении застройщика (его руководства) возбуждено, то в рамках предварительного расследования есть у застройщика также возможность погасить ущерб дольщику и тогда уголовное дело, возможно, будет прекращено на основании ст. 28 Уголовно-процессуального кодекса РФ.
Есть некоторые возможности по урегулированию спора между застройщиками и дольщиками в рамках рассмотрения уголовных дел в суде, когда дольщики, например, в связи с погашением ему ущерба могут согласиться на рассмотрение уголовного дела в особом порядке, предполагающем для обвиняемого лучшие условия при постановлении приговора.
Как и в первом случае с гражданским судопроизводством, эффект от уголовного судопроизводства наиболее возможен тогда, когда в отношении застройщика еще нет заявлений о преступлениях от других кредиторов, дольщиков и прочих, то есть когда застройщику в лице его руководства есть что терять.
Недостатки процедуры привлечения к ответственности застройщиков
1. Главное препятствие в процедуре гражданского судопроизводства в отношении застройщика это, как правило, сильная команда юристов, которая выступает на стороне застройщиков в суде, и дольщику придется иметь дело именно с ней. Сами же дольщики зачастую и представления не имеют, что такое суд и как надо строить свою правовую позицию, а нанять квалифицированных адвокатов стоит денег.
Процедуры гражданского судопроизводства могут растянуться на месяцы, а то и на годы, что крайне невыгодно дольщику, так как и другие дольщики захотят вернуть свои деньги путем направления соответствующих исков и заявлений.
2. Что касается уголовного судопроизводства, то тут несколько проблем. Во-первых, слабая квалификация правоохранительных органов и их нежелание заниматься подобными делами, так как результат от уголовного судопроизводства в отношении застройщиков не гарантирован и придется приложить много усилий, чтобы чего-то добиться.
Во-вторых, к сожалению, как ранее, так и в настоящее время отсиживают реальные сроки не те граждане, которые совершали преступления. Кому дают срок? В основной массе сроки получают генеральные директора или главные бухгалтеры, а те, кто действительно организовал мошенническую схему.
3. В случае наступления серьезного экономического кризиса следует также ожидать, что процедуры гражданского и уголовного судопроизводства в отношении застройщиков еще больше будут затягиваться в связи с большим наплывом исков и заявлений о преступлениях. Неповоротливость правоохранительных органов, в том числе судов, полиции, прокуратур только увеличится, что осложнит и так нелегкую жизнь обманутых дольщиков.
Что в целом можно рекомендовать дольщикам?
1. Дольщикам не стоит оставлять без внимания даже единичные случаи неисполнения договорных обязательств застройщиками. При наличии оснований без промедления необходимо направлять исковые заявления и заявления о преступлениях в отношении застройщиков.
Очень важно понимать, что не имеет значения, на какой срок просрочена сдача многоквартирного дома, даже за один день просрочки застройщик должен нести ответственность. Есть множество примеров, когда застройщики пытались полюбовно решить споры с дольщиками, предлагая им за срыв сроков сдачи объектов сертификаты на строительные материалы, обустройство территории и другие виды компенсаций. При этом необходимо помнить, что бы ни предлагал застройщик за сорванные сроки сдачи объекта, это будет меньше того, что можно взыскать с застройщика в судебном порядке.
2. Взыскивайте с застройщиков все предусмотренные договорами долевого участия неустойки, штрафы и пени, это заставит их относиться к вам с вниманием. Хотя в некоторых случаях, вопреки логике, застройщики пытаются вставлять палки в колеса «вредным» дольщикам.
3. Если есть сомнения в выбранном застройщике и соответствующие основания — расторгайте договор долевого участия без промедлений, пока есть возможность, так как задержка в принятии решений может в дальнейшем сказаться на ваших интересах.

Семья из четырех человек решила купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга. Поскольку средств на покупку не хватало, они решили стать соучастниками строительства с «нуля». Итог – уже шесть лет семья с двумя детьми живет в съемной «однушке». Да еще и выплачивает кредит, который пришлось взять для восполнения недостающей суммы взноса. Конечно, жилье на этапе застройки дешевле готового на целых 20%. Знакомая история? Но как не попасть в описанную ситуацию?

Основные моменты проверки

Первое – выяснить надежность застройщика, не «купившись» на рекламу, пусть даже из самого респектабельного источника, поскольку СМИ, как известно, ответственность за содержание рекламных материалов не несут. Для начала необходимо узнать, сколько лет работает компания на рынке, сколько объектов было ею реализовано, имеются ли среди них замороженные стройки или долгострои.

Обязательно «прошерстите» интернет, наверняка, там есть отзывы о деятельности компании. Потом наведайтесь в офис, посмотрите, сколько там сотрудников, какая обстановка и прочее. Серьезные застройщики не будут занимать пару кабинетов с пятью работниками в подвале дома.

Ознакомьтесь с уставными документами, в том числе поинтересуйтесь учредителями и размером уставного капитала.

Один из основных показателей надежности компании – застройщика – это готовность банков предоставлять ипотечные кредиты под квартиры в новых домах данной строительной компании. Прежде чем начать работу по той или иной новостройке, банк тщательнейшим образом проверяет все документы по проекту, а также финансовое состояние самой компании и ее операционную деятельность. И далеко не все строительные компании могут успешно пройти эту длительную и сложную процедуру. Но в случае, если застройщик проверен банком и получил положительное решение о кредитовании квартир, то это верный знак того, что ваши риски минимальны.

Документы и договоры

Оформление договора долевого участия

Удостоверившись в надежности компании – застройщика, можно приступать к оформлению договора. Если вам будут предлагать заключение договоров соинвестирования, вексельного, предварительной купли – продажи или выкуп договора долевого участия, бегите прочь – у компании нечистые намерения. Помните, что единственным законным документом является договор долевого участия, оформленный в соответствии с требованиями ФЗ №214 «О долевом участии», который вступил в силу в 2010 году. По этому договору гражданин не дает застройщику денег в долг, а является, можно сказать, сособственником данного строительства. В соответствии с тем же законом риски, связанные с долевым строительством, страхуются.

В договорах долевого участия должны быть прописаны следующие позиции:

  • указание конкретной квартиры;
  • стоимость и порядок оплаты;
  • срок передачи вам вашей квартиры;
  • гарантийные обязательства и ответственность вашего застройщика.

Кроме того, по вашему требованию застройщик обязан представить вам для ознакомления следующие документы: заключение государственной экспертизы проектной документации; разрешение на строительство и технико – экономическое обоснование проекта строительства дома. Не забудьте также убедиться, что у застройщика имеются документы, подтверждающие его права на данный земельный участок. И помните, что договор долевого участия обязательно должен пройти процедуру государственной регистрации в Регистрационной палате.

Если же вы чувствуете, что недостает юридической грамотности, обратитесь в агентство недвижимости, которое возьмет заботу по оформлению договора долевого участия на себя.

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

17.02.2019

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2019 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки. Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается. Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков. То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено. Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре. После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Что такое эскроу

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения. По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

Как оформить договор:

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке. Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен. Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений. Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить. Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Если обанкротится банк

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв. м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills. Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно. Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком. По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

Видео: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия?

С 1 июля 2019 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков. Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Но окажутся ли они спасательным кругом на российском рынке недвижимости? Портал GiperNN спросил об этом тех, кого нововведения касаются непосредственно: дольщиков, застройщиков и юристов.

Что такое эскроу-счет?

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк). Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может. А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости. Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты. И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики. Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков.

«С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».

Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка. Но сначала она будет рыночной.

Готовность банков и застройщиков

Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.

«Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова. — Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков».

Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из 62 уполномоченных банков, который, возможно, со временем расширится.

Для застройщика схема такова:

  • компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
  • берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
  • оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
  • после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.

В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей. И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.

Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка.

«В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова. — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить».

Сбербанк и эскроу: от теории к практике

Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.

«Первую в ПФО сделку с эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.

Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.

Что думают обманутые дольщики

В России к концу 2018 года насчитали более 34 тысяч обманутых дольщиков, но это только те, кто включен в специальный реестр. По подсчетам общественников, таких людей в разы больше, и они остро нуждаются в защите и помощи государства.

Мы спросили у тех, кто уже стал жертвой недобросовестных застройщиков, как они относятся к новому закону и считают ли его «лекарством» от обмана в сфере долевого строительства.

Анна Криндач, Екатеринбург

В 2007 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2008-м. Но строительство прекратилось, и в 2009 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею. Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.

Криндач уверена, что, говоря о безопасности новой схемы долевого строительства, власти страны выдают желаемое за действительное.

«Получат ли деньги дольщиков должную защиту и станет ли эта схема выгодной для простых участников долевого строительства, — тут, как говорится, вилами по воде. Зато совершенно очевидно, что в выигрыше окажутся банкиры, которые смогут зарабатывать», — говорит она.

Позиция организации обманутых дольщиков «Сила в движении» однозначна: долевое строительство в России нужно запретить полностью. Новые правила увеличивают нагрузку на строительный бизнес, а это, по мнению Анны Криндач, повлечет новый виток банкротства застройщиков. Банки готовы распоряжаться деньгами дольщиков, но не планируют вести никакой коммерческой деятельности, чтобы помочь в реализации проектов.

«Даже если застройщик „семи пядей во лбу“, а помощниками у него одни профессионалы, предусмотреть и просчитать растущие макроэкономические риски невозможно, — считает Криндач. — И это все при том, что снижение покупательской способности продолжается, а спад продаж никакое правительство запретить не в состоянии».

Она добавляет, что для миллионов дольщиков, которые уже обмануты, новый закон ничего не меняет: они по-прежнему в трудной ситуации, и для ее облегчения государство ничего не предложило.

Наталья Саух, Нижний Новгород

Семья Натальи вложила средства в строительство ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области. Сейчас она вместе с другими обманутыми дольщиками борется в суде за то, чтобы недостроенный жилой комплекс передали новому застройщику и люди могли вселиться в обещанные квартиры.

Наталья тоже считает, что защитить дольщиков от обмана может только запрет долевого строительства на законодательном уровне. Женщина, как и другие дольщики ЖК «Новинки Smart City», скептически относится к нововведениям: в течение многих лет выходят все новые и новые законы, призванные защищать покупателей, но количество обманутых людей только растет.

«Абсурдна немного и сама ситуация, когда человек берет ипотеку в банке, средства остаются в банке же на эскроу-счетах, и платит деньги за нее в банк, а потом еще и оплачивает обслуживание счета», — отмечает Наталья Саух.

Она добавляет, что пока закон об эскроу-счетах достаточно сырой, требующий доработки, и это создает простор для различных «маневров» со стороны недобросовестных застройщиков и кредитных организаций. К тому же, жилье подорожает и станет менее доступным.

«И тут опять страдают самые беззащитные — те, кто последние деньги собирает и отказывает себе буквально во всем, чтобы приобрести жилье, платит ипотеку и, возможно, снимает жилье», — резюмирует нижегородская дольщица.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2018 году: что изменилось

В настоящей статьей разберемся с новыми правилами банкротства застройщика, расскажем о том, что изменилось в процессе при банкротстве застройщиков и поговорим о новых формах защиты дольщиков при банкротстве застройщика, способах финансирования строительства и расчетов с кредиторами.

В очередной раз законодатель предпринял попытку защитить дольщиков при банкротстве, внеся новые нормы в параграф 7 Закон о банкротстве «Банкротство застройщиков». Кроме того, новый пакет изменений Закона о банкротстве был принят в связи с изменениями Закона № 214.

Давайте же поговорим о плюсах и минусах, а также спорных вопросах новых норм Закона о банкротстве. Мы разделили новые нормы на несколько блоков основных изменений.

1. Закон вводит нового участника дела о банкротстве застройщика – Фонд защиты прав граждан – участников строительства.

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства. Фонд начал свою работу с 20.10.2017 года, с этой даты застройщики обязаны были перечислять в фонд взносы в размере 1,2 % от цены ДДУ (неперечисление взноса являлось основанием для приостановления регистрации ДДУ). Проверить отчисления по вашему ДДУ вы можете на сайте фонда.

Законом о банкротстве данный фонд наделяется широкими полномочиями в рамках дела о банкротстве застройщике и даже больше.

На фонд возложены следующие полномочия в рамках банкротства:

1) аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;

2) обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214;

3) право обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика;

4) финансирование мероприятий по завершению строительства;

6) осуществление выплат участникам долевого строительства (в случае принятия собранием участников долевого строительства решения об обращении за выплатой).

2. Закон вводит понятие «участник долевого строительства».

Не будем цитировать закон о банкротстве. Укажем основные моменты. Понятие участника долевого строительства, с одной стороны, расширено (под данное понятие теперь попадают также покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), с другой стороны, данное понятие ограничено тем, что под данное понятие подпадает только гражданин (не юридическое лицо и скорее всего не индивидуальный предприниматель), имеющий требование к застройщику на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом № 214, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или внесший денежные средства по ДДУ на счет эскроу. Получается, если деньги по ДДУ вносились на счет эскроу и застройщик не перечислил взнос в компенсационный фонд, то данный дольщик по смыслу Закона о банкротстве не является участником долевого строительства.

3. Закон исключает некоторые процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве, которые к застройщику теперь не применяются.

При банкротстве застройщика не применяется процедура наблюдения и финансового оздоровления. При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным суд открывает сразу конкурсное производство в отношении застройщика сроком на 1 год (оно может быть продлено по ходатайству участников на 6 месяцев). Данное нововведение направлено на сокращение сроков рассмотрения дел о банкротстве застройщиков. При этом в деле о банкротстве по-прежнему может быть применена процедура «внешнее управление» по общим правилам.

4. Закон вводит новые требования к конкурсному управляющему, который может участвовать в деле о банкротстве застройщиков.

Для того чтобы пройти аккредитацию в фонде конкурсный управляющий должен соответствовать следующим критериям:

1) наличие стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства не менее трех лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (не менее трех процедур);

2) отсутствие в течение 3 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства РФ о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

5. Законом введен новый порядок включения в реестр требований участников строительства.

Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются. В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд. Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику. Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит:

— требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

— требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

— требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

— требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам. Кроме того, в связи с неприменением к застройщику процедуры наблюдения и финансового оздоровления с 01.01.2018 года, поэтому процедура «конкурсного производства» может быть единственной, если суд не введет также процедуру внешнего управления (данная процедура вводится, если есть основания считать, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, но это редко), важно дольщику не пропустить данный срок.

Срок рассмотрения требований конкурсным управляющим – 30 рабочих дней. При этом застройщик не может направить арбитражному управляющему возражения относительно требований (такая процедура новым законом не предусмотрена). Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включении неполных требований) или не согласен застройщик, то они вправе в течение 15 рабочих дней с момента получения от управляющего уведомления подать возражения в суд. При этом данный срок исходя из буквального толкования нормы закона не подлежит восстановлению. Непонятна пока процедура обжалования бездействия арбитражного управляющего, нерассмотрения заявления в срок. Видимо, придется в этом случае также обращаться в суд с жалобой на бездействие арбитражного управляющего.

Что касается очередей кредиторов при банкротстве застройщика, они претерпели некоторые изменения в связи с появлением нового участника дела о банкротстве — Фонда.

Очереди при удовлетворении денежных требований к застройщику-банкроту:

Первая очередь: требованиям о возмещении вреда жизни или здоровью.

Вторая очередь: требования о выплате выходных пособий, заработной платы и вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

Третья очередь делится на 3 очереди:

1) денежные требования граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в других очередях;

2) требования Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам — участникам долевого строительства;

3) денежные требования граждан — участников строительства по возмещению убытков;

4) требования иных кредиторов.

Стоит также сказать о других последствиях открытия процедуры конкурсного производства:

— прекращается начисление пени и штрафов с этого момента, за исключением текущих платежей;

— срок наступления обязательств, возникших до введения процедуры считается наступившим (то есть срок, указанный в договоре, уже не имеет значения);

— вводятся ограничения при совершении сделок застройщиком, с момента открытия конкурсного производства их совершает от имени застройщика конкурсный управляющий, включая передачу квартир по актам дольщикам;

— снимаются все аресты с имущества застройщика.

6. Законом введены новые нормы относительно завершения строительства и расчетов с кредиторами, имеющими требования о передаче жилых помещений.

Теперь, помимо предусмотренных ранее, мер финансирования строительства:

а) привлечение нового застройщика, передача ему прав на объект незавершенного строительства (поиск нового застройщика осуществляет конкурсный управляющий);

б) передача объекта незавершенного строительства ЖСК, созданного участниками строительства, для завершения строительства;

в) передача введенных в эксплуатацию объектов недвижимости дольщикам.

Вводятся также новые меры обеспечения прав дольщиков жилых помещений:

а) финансирование строительства компенсационным фондом, в этом случае фонд также приобретает права требования участника долевого строительства к застройщику.

б) выплата фондом возмещения участникам строительства с дальнейшим приобретением прав требований участника долевого строительства к застройщику.

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд. Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).

Решение о выборе способа дальнейшего финансирования, расчетов с участниками строительства принимается на общем собрании участников долевого строительства (по каждому многоквартирному дому в отдельности). И здесь нужно оговориться о новых правилах созыва этого собрания и кворуме. Во-первых, теперь если участников строительства многоквартирного дома более 500, собрание может проводиться в заочной форме. Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу (а не от всех участников строительства, как ранее). Собрание участников строительства правомочно в случае, если в нем участвуют не менее трети от общего числа участников строительства, которые обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов участников строительства.

Таким образом, в виду изменений порядка принятия важных решений общим собранием дольщиков мы рекомендуем участникам долевого строительства принимать активное участие в общих собраниях по делу о банкротстве застройщика, чтобы обеспечить защиту своих прав.

7. Законом введены нормы, защищающие права дольщиков, получивших фактически квартиры от застройщика, без подписания акта приема-передачи.

Законодательно закреплено, что такие дольщики вправе обратиться в арбитражный суд для признания права собственности на данную квартиру, если на более 1/3 квартир многоквартирного дома уже зарегистрировали дольщики свое право собственности либо имеются вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности дольщиков.

Требуется юрист по банкротству застройщика? Мы с радостью вам поможем! Юристы и адвокаты по банкротству застройщиков помогут оформить право собственности на объект долевого строительства через суд. Работаем без предоплаты. Оплата только после получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Подробнее Услуги по признанию права собственности на объект незавершенного строительства Требуется консультация юриста по банкротству застройщиков? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ

ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ
В целом банкротство застройщика проводится по общим правилам. Однако есть ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства. Например, дело о банкротстве может рассматриваться арбитражным судом не по месту нахождения застройщика, а по месту нахождения объектов строительства или большинства участников строительства.
Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика. Сразу вводится конкурсное производство.
Судьбу объектов строительства при банкротстве застройщика определяют сами участники строительства. Так, например, при готовности объекта строительства они могут получить права на жилые помещения в нем.
Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника, кредитора, работников должника, уполномоченного органа.
Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника. Если суд признает требование обоснованным, он вводит процедуру конкурсного производства сроком на 1 год, так как наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика. Однако участники строительства могут ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства.
Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия такого реестра. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
К требованию приложите:
1) документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты участником строительства своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
2) вступившее в силу решение суда (арбитражного суда);
3) определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов;
4) документы (оригиналы либо их надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность требований.
По истечении 30 рабочих дней конкурсный управляющий направит вам уведомление о принятии требований и о включении их в реестр в размере с учетом реального ущерба или об отказе в принятии.
Отказ в принятии можно оспорить в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

  • Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
  • Статья 2. Цель и порядок создания публично-правовой компании
  • Статья 3. Функции, полномочия и деятельность Фонда
  • Статья 4. Имущество Фонда
  • Статья 5. Компенсационный фонд
  • Статья 6. Органы управления Фонда
  • Статья 7. Наблюдательный совет Фонда
  • Статья 8. Правление Фонда
  • Статья 9. Генеральный директор Фонда
  • Статья 9.1. Некоммерческая организация, создаваемая Фондом
  • Статья 9.2. Банковское сопровождение деятельности по финансированию и осуществлению мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры
  • Статья 9.3. Режим использования отдельного счета в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства
  • Статья 9.4. Порядок совершения операций по отдельному счету в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства, осуществления мониторинга и предоставления информации о расчетах по сопровождаемой сделке
  • Статья 10. Обязательные отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд
  • Статья 11. Взаимодействие Фонда, органов государственной власти, органов местного самоуправления, застройщиков
  • Статья 12. Использование средств компенсационного фонда, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства
  • Статья 13. Выплата возмещения гражданам
  • Статья 13.1. Использование имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований
  • Статья 13.2. Поручительство Фонда
  • Статья 13.3. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, переданных кооперативам, и особенности выплаты возмещения гражданам — членам кооператива
  • Статья 14. О внесении изменения в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»
  • Статья 15. О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»
  • Статья 16. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  • Статья 17. О внесении изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации
  • Статья 18. О внесении изменения в Федеральный закон «О рекламе»
  • Статья 19. О внесении изменений в Федеральный закон «О взаимном страховании»
  • Статья 20. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
  • Статья 21. О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  • Статья 22. О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  • Статья 23
  • Статья 24. Заключительные положения
  • Статья 25. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ
«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Последнее обновление: 10.09.2019

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты.

Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 строго регламентирует требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме, с возможностью влиять на Застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Последние изменения в этот закон вступили в действие с 01 июля 2018 года, о них мы расскажем ниже. Ссылка на полный текст закона ФЗ-214 (со всеми изменениями) – в конце статьи.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Защита прав дольщиков по ФЗ-214 – в чем именно?

Согласно закону ФЗ-214, защита прав дольщиков при строительстве жилья выражается, в частности, в следующем:

  • В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда);
    Для справки – раньше Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Девелопера публично (в т.ч. на своем сайте) представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения и Проектной декларации (ст.3.1, и ст.19, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства, в размере не менее 10% от общего бюджета проекта (пп.1.1, п.2, ст.3, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.
    С июля 2018 г. контроль за целевым расходом средств на счетах Застройщиков поручено вести уполномоченным банкам;
  • В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир (ст.17, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму (п.2, ст.7, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье – не менее 5-ти лет на конструктивные элементы, и не менее 3-х лет – на инженерное оборудование (п.5 и 5.1, ст.7, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (п.1. ст.9, ФЗ-214), и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (п.2, ст.9, ФЗ-214);
    Примечание – Если Застройщик привлекает деньги дольщиков через эскроу-счета, то при расторжении ДДУ проценты он не выплачивает.
  • В субсидиарной ответственности руководителя и владельцев компании-застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам (п.4, ст.23.2, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу (см. ниже об этом).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Девелопера, залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Девелопера, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Девелопера. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и «напрягает» Девелопера, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Девелоперов – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Изменения в закон ФЗ-214 за последние годы

С января 2014 года очередными поправками в закон ввели обязательное страхование гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяло вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании (краткая справка об этом – на официальном сайте «РГ» –​ ).

Однако, на рынке такое страхование не прижилось, и уже с июля 2017 это требование отменили.

А с октября 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее по ссылке). В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

В том же 2017 году введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте (подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом»).

Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Расширена и финансовая ответственность девелоперов. Если раньше за убытки и недостроенный объект ответственность нес только Застройщик как юридическое лицо, то теперь она распространяется еще и на руководителя и бенефициара строительной компании (п.4, ст.23.2, ФЗ-214).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу (подробнее об этом – по ссылке).

Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

Условия заключения Договора долевого участия (ДДУ). Сроки сдачи дома, гарантии, неустойки, регистрация, порядок оплаты и образец ДДУ.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

  • На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
  • Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
  • Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
  • Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
  • Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
  • Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше. Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Проектной декларации строительства.

В чем заключается ответственность Застройщика по ДДУ — перечень пунктов со ссылками на статьи закона.

Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019

Самое важное для покупателей квартир новшество – это новый принцип расчетов дольщиков с Застройщиками. Применение счетов эскроу с 01.07.2019 стало обязательным для Застройщиков, при заключении новых Договоров долевого участия (ДДУ).

СПРАВКА: Как оплачивать ДДУ через эскроу-счет, как действует этот механизм и как он защищает дольщика – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Правда, для некоторых Застройщиков закон предусмотрел поблажки и позволил им даже после июля 2019 привлекать деньги дольщиков по старой схеме расчетов по ДДУ (т.е. без эскроу-счетов). Кому же так повезло?

По данным РБК (цитата), критерии Минстроя для таких везунчиков следующие:

«Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории — от 15%».

А так как фантазия у русских людей богатая, то чтобы влезть в рамки этих критериев и избежать эскроу-счетов, некоторые Девелоперы пошли на такую хитрость. Они продали часть своих квартир по ДДУ собственным аффилированным структурам (т.е. формально количество заключенных ДДУ >10%), а эти структуры уже будут реализовывать квартиры в новостройках по переуступке прав.

Таким образом, несмотря на обязательное условие применения эскроу-счетов при заключении ДДУ с июля 2019, фактически остается много новостроек, где квартиры будут продаваться без эскроу-счетов еще в течение нескольких лет.

С другой стороны, количество строительных проектов, где продажи ведутся через счета эскроу, будет постепенно расти.

То есть деньги дольщиков постепенно становятся недоступны для строительных компаний. Вся оплата за купленные по ДДУ квартиры будет оседать на счетах уполномоченных банков. А банки уже будут выдавать Застройщикам целевые кредиты на строительство (в рамках проектного финансирования). И если Застройщик схлопывается (банкротится, исчезает, проваливается сквозь землю), то это уже будут проблемы банка. Дольщикам банк обязан вернуть деньги, задепонированные (сохраненные) ими на этих самых эскроу-счетах. При этом, обязательства самого банка перед дольщиками по счетам эскроу страхуются в АСВ на сумму до 10 млн. руб., максимум на каждый счет (п.3, ст.12.2, ФЗ-177).

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера, пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Девелопера начались проблемы (например, административные или финансовые), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки (см. об этом в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ), выбирать наименее рисковый вариант (ДДУ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  1. грамотного выбора Застройщика (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  2. осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  3. тщательной проработки условий договора (при поддержке специализированных юристов).

Как все это делать, рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по приведенным выше ссылкам.

С 1 января 2017 года в силу вступают изменения, принятые в закон о защите прав дольщиков при строительстве жилья. Лоббировать принятие поправок в законодательство еще год назад начали власти Московского региона. В основном это связано с тем, что, согласно официальной статистике, около 90% столичных застройщиков на самом деле не имеют достаточного капитала, что влечет для дольщиков риск остаться в конечном итоге без жилья. В июле были приняты и подписаны Президентом РФ изменения в Федеральный закон (ФЗ) № 214. Поправки представляют собой блок, состоящий из 28 страниц. Что это за изменения? Каким образом они защищают участников договоров долевого строительства?

Что дадут изменения в законодательстве дольщикам?

В основном принятый Федеральный Закон являет собой ряд дополнительных требований к застройщикам. Часть из них имеет исключительно административный характер, поскольку напрямую не касается работы с дольщиками. Тем не менее, если смотреть глубже, соблюдение застройщиками новых требований законодательства в конечном итоге приведет к усилению защиты прав и интересов участников ДДУ.

  1. Требования к минимальному уставному капиталу застройщика (или уставных капиталов, если строительство объекта является совместным проектом с привлеченными юридическими лицами). Градация изложена в таблице.

Минимальный размер уставного капитала застройщика Допустимый максимальный размер площади всех объектов долевого строительства при указанном уставном капитале
2,5 млн. рублей 1 500 кв. м.
4 млн. рублей 2 500 кв. м.
10 млн. рублей 10 000 кв. м.
40 млн. рублей 25 000 кв. м.
80 млн. рублей 50 000 кв. м.
150 млн. рублей 100 000 кв. м.
400 млн. рублей 250 000 кв. м.
800 млн. рублей 500 000 кв. м.
1,5 млрд. рублей Более 500 000 кв. м.

Фактически наведенная в таблице градация в первую очередь защищает интересы дольщиков. Не секрет, что чем больше размер уставного капитала у строительной компании – тем она солиднее. Принятие данной нормы вытеснит из рынка мелкие компании, которые не имеют «в запасе» достаточной суммы средств, и могут являться потенциальными банкротами. Таким образом, наличие приемлемого уставного капитала является своеобразным гарантом надежности застройщика для дольщиков.

  1. Формирование компенсационного фонда. На данный момент осуществляется страхование каждого из объектов договоров долевого участия. Однако практика показала, что такая система далеко не всегда дает нужный результат, и создание единого компенсационного фонда будет более эффективной мерой. Предполагается, что в фонд будут вноситься средства в размере, составляющем не более 1% от стоимости всех объектов строительства. Стоимость указывается в проектной декларации застройщика. В частности, эти средства будут использоваться для выплаты возмещений дольщикам.
  2. Использование застройщиком средств, полученных от дольщиков. Сейчас застройщик может использовать средства исключительно на нужды, связанные со строительством определенного объекта. В частности, на проведение инженерных сетей, на проведение изыскательных работ или на составление проектной документации. К тому же, застройщик обязан подавать ежеквартальные отчеты в контролирующие органы о распределении этих средств. Закон о защите прав дольщиков в новой редакции предусматривает возможность перераспределения средств, полученных от дольщиков, на несколько объектов. Но с условием, что все строительные объекты должны располагаться в пределах одной планировочной структуры (это может быть микрорайон или квартал).

Такое положение вещей позволит строительным компаниям распоряжаться финансами более целесообразно, и не искать дополнительных источников финансирования. Это, несомненно, будет способствовать своевременной сдаче строительных объектов, что поспособствует формированию положительного имиджа строительных компаний и выстраиванию доверительных отношений с клиентами.

  1. Раскрытие информации застройщиками. Новым Федеральным Законом, вступающим в силу с 1 января, в ФЗ № 214 была добавлена целая статья о раскрытии информации застройщиком. Так, установлено, что девелопер, в частности, должен публиковать на своем официальном сайте фотографии, отображающие процесс строительства на текущей стадии, проектную декларацию, способы, которые будут обеспечивать исполнение обязательств, а также документы, свидетельствующие о соответствии застройщика и проектной декларации всем необходимым требованиям законодательства. Также законодательством предусматривается ведение единого реестра застройщиков.

Соответственно, потенциальные дольщики, пребывающие в поиске застройщика, смогут ознакомиться со всей необходимой информацией на официальных ресурсах строительных компаний. Также раскрытие информации и прозрачность деятельности поспособствует установлению доверительных отношений между застройщиком и дольщиками, которые уже находятся в ожидании своего жилья. К тому же, такая практика сведет к минимуму случаи мошенничества и, как следствие, количество исков от обманутых дольщиков.

  1. Использование денежных средств дольщиков на объекты социальной инфраструктуры. Это довольно интересное изменение. Новыми поправками устанавливается, что застройщик может покрыть расходы, затраченные на строительство социальных объектов (школ, садов, площадок) только в том случае, если объекты будут переданы в собственность муниципалитета, государства или в собственность дольщиков. Если с муниципальными и государственными властями все понятно, то во втором случае механизм остается неясен – каким образом будет осуществляться управление и эксплуатация участниками ДДУ таких объектов? Пока механизмы осуществления таких процессов до конца не ясны, и как это все будет работать – покажет лишь практика.
  2. Счета эскроу. В перечне изменений, предусмотренных новыми поправками, также устанавливается возможность оплаты жилья по ДДУ через счета эскроу. На практике это будет работать следующим образом: банк, который заключил со строительной компанией кредитный договор, открывает счет, на который будут поступать средства от дольщиков. Соответственно, на эти деньги будут начисляться проценты, установленные договором с банком. Эти средства застройщик сможет получить лишь после завершения строительства. Таким образом, посредством открытия счета эскроу минимизируются риски, связанные с возможным банкротством застройщика или срывом сроков сдачи объекта.

Благодаря изменениям, вступающим в силу с 1 января 2017 года, дольщики смогут себя чувствовать более защищенными. Новая редакция Федерального Закона № 214 предъявляет довольно жесткие требования к застройщикам, и в то же время сводит к минимуму возможные риски для дольщиков. У вас возникли проблемы, связанные с договорами долевого участия? Обращайтесь к юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы предоставляем консультирование и ряд других юридических услуг. Как с нами связаться, вы можете узнать в разделе «Контакты» или заполните форму обратной связи.

Президент России Владимир Путин подписал закон, регламентирующий защиту прав участников долевого строительства жилья.

«На публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возлагаются обязанности по выплате возмещения гражданину – участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему обязательства застройщика по передаче жилого помещения в многоквартирном доме, первый договор участия в долевом строительстве в отношении которого был заключен до 20 октября 2017 года, если исполнение обязательств по этому договору обеспечивалось договором страхования или договором поручительства», – говорится в сообщении, размещенном на сайте президента, передает «Интерфакс Недвижимость».

Как отмечается, для этих целей такие договоры страхования и поручительства считаются прекратившимися досрочно. При этом страховщик (банк) сохраняет часть полученной страховой премии по договору страхования (часть полученной платы по договору поручительства), пропорциональную времени, в течение которого действовало страхование (поручительство).

Оставшаяся часть страховой премии по договору страхования подлежит передаче в Фонд защиты прав дольщиков.

Напомним, в июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве. Первый документ предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков.

Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в Фонд. Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет Фонд.

Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров.

В случае необходимости средства Фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов.

Компенсационный фонд считается временным механизмом защиты прав граждан перед переходом стройотрасли на проектное банковское финансирование.

С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.

Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.

При этом новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных ДДУ в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Век доли не видать. Новый закон о долевом строительстве сделает жильё ещё более недоступным

4 июля Владимир Путин утвердил новые правила долевого строительства в России, что, по мнению некоторых экспертов, грозит отрасли коллапсом. Потенциальных покупателей жилья тем временем ждёт серьёзный рост цен. К чему всё это приведёт, разбирался Свойкировский.

В ближайшем будущем рынок жилья ждут масштабные изменения в федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве», которые затронут и застройщиков, и граждан. По большому счёту, речь идёт о ликвидации долевого строительства в его нынешнем виде. Мы расспросили экспертов, чем грозит обновлённый закон о дольщиках строительному бизнесу, как изменится стоимость квартир и сократятся ли риски для покупателей жилья.

Как застройщики будут продавать квартиры, а мы — покупать. Основные изменения в законе о долевом строительстве

В 2017 году количество обманутых дольщиков в России выросло в 1,5 раза. Кировская область этой печальной тенденции тоже не избежала. За 2017 год областная прокуратура возбудила девять уголовных дел, связанных с нарушением прав дольщиков. Это вдвое больше, чем в 2016-м. Дела были возбуждены в отношении АО «Северовостокэнергострой», ООО «ТехКомсервис», ООО «Вятка — Надым», ООО «АвтоСпецГарант», ООО «Жилой комплекс Виктория — 4» и ООО «ЖК Виктория». В большинстве случаев руководству этих фирм вменялось злоупотребление полномочиями. Получив средства дольщиков, они расходовали деньги на «иные цели», не связанные со строительством объектов. Это могло быть, например, закрытие долгов организации или, как в случае с «ТехКомсервисом», расходование денег на другой объект, пояснили в областной прокуратуре. В отношении двух застройщиков — «Тектон» и «ЖК «Виктория» — в этом году была введена процедура банкротства.

По информации регионального министерства строительства, в реестре обманутых дольщиков Кировской области числится 130 человек, а в России их около 40 тысяч. Хотя по факту граждан, которые столкнулись с обманом при покупке жилья, больше, признают в Минстрое РФ. Пикеты, митинги и другие акции обманутых дольщиков, в том числе в городе Кирове, стали одними из самых убедительных и массовых в предвыборный год. В некоторых городах протестующие против бездействия властей даже устраивали голодовки.

На волне протестов Владимир Путин поручил внести поправки в закон о долевом строительстве. По его мнению, необходимо отказаться от практики прямого долевого участия граждан в финансировании строительства жилья. Минстрой подготовил соответствующие изменения и 1 июня внёс их на рассмотрение Госдумы, где их беспрепятственно одобрили. Всего через месяц президент подписал закон. Для застройщиков ввели следующие правила:

1. Принцип «Один объект — одно юрлицо». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счётом на каждое разрешение на строительство. Банк сможет контролировать расходы по каждому счёту, а застройщик лишится возможности «размазывать» деньги дольщика по разным объектам.

2. Дольщики отдадут свои деньги не застройщику, а банку. Прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Если квартира приобретается на этапе строительства, дольщик должен будет перечислить деньги на покупку квартиры на специальный эскроу-счёт, созданный под конкретную новостройку, в один из уполномоченных банков (в списке Центробанка их сейчас 55). Деньги дольщика на эскроу-счёте будут застрахованы. Хотя страхование существует и сейчас: застройщики отчисляют 1,9% с каждого договора долевого участия в Фонд защиты дольщиков, созданный правительством РФ. В дальнейшем Минфин предлагает страховать дегньги дольщиков в уже существующем Агентство страхования вкладов.

До завершения строительства застройщик не имеет доступа к средствам на эскроу-счёте. Забрать деньги он сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и получения первого свидетельства о регистрации собственности. Таким образом, застройщику в этой ситуации остаётся либо возводить дома за счёт собственных средств, либо брать кредит в банке. Что касается продажи квартир в уже построенных домах, то всё остаётся без изменений.

3. Застройщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность и опыт. Уже на момент начала строительства у застройщика на счёте должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счёта застройщик может потратить не более 10% на административные расходы (выплата зарплат, оплата услуг банка, расходы на рекламу, коммунальные услуги и т.д.). Также компания должна иметь не менее чем 3-летний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв.м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У неё не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

4. Застройщиков будут жёстче контролировать. В каждом субъекте федерации будет создан специальный контролирующий орган, который должен будет следить за соблюдением законодательства и вести реестр пострадавших граждан. Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства. Также состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков. Вместе с контролирующим органом они могут заявить в Росреестр о нарушениях застройщика, и тогда регистрацию договоров долевого участия приостановят до устранения этих нарушений. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков. Вся информация о застройщиках (правоустанавливающие документы на земельный участок, собственник застройщика, разрешения на строительство жилых домов и так далее) теперь будет публиковаться в единой информационной системе жилищного строительства на базе Дом.рф. Там же органы власти будут размещать сведения о зарегистрированных ДДУ, нарушениях со стороны застройщика и другую информацию. Кроме того, банки смогут контролировать расходы застройщика: например, отказывать в проведении нецелевых операций.

До 1 июля 2019 года будет переходный период, затем долевое строительство в его нынешнем виде исчезнет как таковое.

Поможет ли новый закон дольщикам?

В правительстве России считают, что изменения, внесённые в закон о долевом строительстве, оградят покупателей квартир от недобросовестных застройщиков.

Те узлы, которые позволяли использовать средства граждан не по назначению, этот законопроект разрубил, — заявил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев «Национальной службе новостей». — Первое: повысились очень сильно требования к застройщикам. Второе: наша главная проблема на рынке долевого строительства — это так называемый котловой метод, когда деньги собирались на единый расчётный счёт и с него использовались без каких-либо правил. Застройщик сам определял, куда направляются эти средства. Здесь и крылась самая главная проблема, потому что этот метод давал возможность собирать деньги и тратить их по собственному усмотрению. Застройщик мог собрать деньги на строительство трёх домов на один счёт, посчитать ожидаемую прибыль, скажем, в 30%, и использовать их до завершения строительства. И потом, когда финансовая ситуация менялась, обнаружить, что прибыль уже меньше, скажем, 20%. И этих 10% (разницы между ожидаемой и реальной прибыли. — прим. ред.) уже не хватало на один дом. Отсюда и обманутые дольщики.

Это мнение разделяют и в министерстве строительства Кировской области. В своём официальном сообщении региональный минстрой среди преимущества нового закона также особо отмечает контроль банков над расходованием средств. А вот член общественного совета при региональном министерстве строительства Константин Ситчихин, напротив, видит в этом некоторый риск.

На мой взгляд, что до изменений в законе, что после потребитель не будет застрахован на 100% от риска, что его жильё будет построено, — считает он. — Потому что теперь застройщики зависят от банков, а те могут закрываться. Есть немало показательных примеров отзыва лицензий.

Председатель Совета директоров АО «Кировский ССК» Денис Крутихин уверен, что схема привлечения денег на строительство жилья, которая действовала до поправок в 214-ФЗ, была оправдана:

Единственная проблема заключалась в страховании договоров долевого участия частными страховыми компаниями, которые зашли на рынок. Во многих случаях это были ненадёжные фирмы. Например, у ЖК «Тектон» ДДУ были застрахованы. Но куда делась страховая компания? Правительству нужно было создать государственную страховую компанию, куда каждый застройщик отчислял бы по 1,5% от договора долевого участия. Аккумулированных средств хватило бы, чтобы достроить проблемные объекты.

«Рынок просел на 50%». В каких условиях вступает в силу новый закон

Сфера жилищного строительства сейчас переживает не лучшие времена. Судя по статистике Кировстата, падение продолжается почти по всем показателям. Так, за январь — сентябрь 2017 года объёмы построенного жилья в Кировской области снизились на 17,6% — в 2,6 раз больше, чем в среднем по России. По вводу в эксплуатацию жилых домов в расчёте на 1000 человек Кировская область оказалась на одном из последних мест среди регионов ПФО. По прогнозам областного правительства, строительная отрасль в регионе выйдет на докризисный уровень не раньше 2020 года.

Объём ввода жилья падает каждый год, — прокомментировал член общественного совета при министерстве строительства Кировской области Константин Ситчихин. — Рынок просел минимум на 50%. Самыми благоприятными были 2013-2014 годы, когда Киров вводил гораздо больше жилья. Рынок был живой. Сегодня крупные застройщики типа «КССК» и «Кировспецмонтаж» строят меньше. КЧУС в этом году вообще, на мой взгляд, ничего не введёт в эксплуатацию, хотя раньше компания была в топе кировских застройщиков.

В июне 2018 года глава администрации города Илья Шульгин на заседании гордумы заявил, что объём введённого жилья в Кирове за 2017 год сократился на 28%. В то же время число жителей города Кирова растёт — за последний год на 5500 человек (в основном, прирост происходит за счёт миграции из других городов и районов региона). Всем этим людям нужно так или иначе решать жилищный вопрос. Так что сити-менеджер поставил задачу в этом году ввести в эксплуатацию 350 тысяч квадратных метров жилья.

350 тысяч квадратных метров, с моей точки зрения, — недостижимая цифра, — убеждён председатель Совета директоров «Кировского ССК» Денис Крутихин. — Застройщики сейчас достраивают дома, возведение которых началось ещё в 2012-2014 годы. Например, мы в этом году ввели в эксплуатацию ЖК «Алые паруса» — это 30 тыс. кв. метров. С учётом ещё нескольких панельных домов по итогу года будет не более 60-70 тысяч кв метров, хотя в прежние времена мы сдавали по 110 тысяч кв. метров ежегодно. Сокращение будет у всех компаний. С рынка уже ушли несколько проблемных застройщиков, которые начали строительство своих объектов в более благополучных экономических условиях.

Ситуация с покупательской способностью граждан, по словам Дениса Валерьевича, сейчас обстоит не лучшим образом. По информации компании «Риэлти Групп», в 2017 году значительно снизилось число кировчан, желающих приобрести жильё на первичном рынке. Если в 2016 и 2015 годах доля сделок по договорам долевого участия составляла 40%, то в прошлом году она упала до 26%.

Провал по спросу на жильё наблюдался в 2015 году, в 2016-2017 годы он вышел на докризисный уровень. То есть в целом по рынку спрос не уменьшился, но менялся по сегментам. В частности, люди стали покупать всё меньше квартир в новостройках. На мой взгляд, потому, что застройщики перестали строить жильё необходимого качества, — пояснил руководитель отдела статистики и аналитики компании «Риэлти Групп» Антон Садаков. — Люди переориентировались на вторичку. Да, они при этом переплачивали 100-150 тысяч, но зато въезжали в уже готовую квартиру.

Что теперь будет с ценами на квартиры и ждёт ли нас дефицит жилья?

В исследовании «РИА Рейтинг» Кировская область входит в двадцатку регионов с самым недоступным жильём. Обычной кировской семье со средним доходом и одним ребёнком потребуется минимум семь лет, чтобы накопить на типичную квартиру площадью 54 квадратных метра. Но это с учётом, что семья будет откладывать все свои деньги только на жильё, а жить будет на прожиточный минимум.

По данным Кировстата, средняя цена квадратного метра в I квартале 2018 года на первичном рынке в Кировской области составила 40,2 тыс. рублей, на вторичном — 38,1 тыс. руб. Если сравнивать с концом прошлого года, то в новостройках жильё подорожало на 2,4%, а «вторичка» несущественно подешевела — на 0,02%. То есть, несмотря на низкую покупательскую способность, стоимость квартир уже и так растёт. Опрошенные нами эксперты уверены, что в результате изменений в законе о долевом строительстве рост цен будет ещё более существенным.

Цены повысятся как минимум на 10%, — считает Антон Садаков. — По моим прогнозам, повышение произойдёт через 2-3 года, когда завершится нынешний строительный цикл. Кроме того, сейчас разрабатываются новые стандарты по строительству жилья. Термин «жильё эконом-класса» заменяется на термин «жильё стандартного класса» — эти квартиры будут продаваться сразу с ремонтом. Грубо говоря, государство будет подталкивать застройщиков к более высоким стандартам строительства, соответственно, цены повысятся ещё и поэтому. Что касается квартир, которые сейчас есть в продаже, то их будут реализовывать по текущим ценам, может быть, даже более низким, так как рынок жилья сейчас затоварен.

С прогнозом согласен и Денис Крутихин. По его словам, поправки в закон о долевом строительстве выгодны только банкам, где на специальных эскроу-счетах будут храниться деньги покупателей квартир. При этом проценты на эту сумму начисляться не будут, как это происходит при хранении средств на депозитах. Застройщикам же придётся брать деньги на строительство в кредит. Если кредит взят, например, под 10% годовых, цены на жильё увеличиваются на такую же цифру. Впрочем, дело не только в кредитах: новые правила в принципе усложнят возведение новых домов, что также скажется на ценах.

Принцип «один дом — одно юридическое лицо» очень сильно усложнит администрирование бизнеса, — считает Денис Леонидович. — Если мы одновременно строим десять домов, получается, я должен на каждое юрлицо найти 10 директоров, которые сами смогут принимать решения, управлять финансами и так далее. При этом застройщик может потратить не более 10% со счёта каждого строящегося объекта на административные расходы (зарплаты, реклама и т.д.). Сейчас мы укладываемся в эти 10%, но при реализации принципа «один дом — одно юрлицо» это невозможно, так как количество человек, получающих зарплату, вырастет. Либо, в таком случае, зарплата у директоров, бухгалтеров и прорабов будут очень низкими. Кроме того, принцип «один дом — одно юрлицо» сделает невозможным покупку стройматериалов большими партиями. Если я сегодня покупаю цемент партиями на 50 млн рублей в месяц одним лотом, то теперь я буду вынужден отдельно закупать его для каждого дома. Ни один поставщик не будет заключать договор на маленькую партию.

Константин Ситчихин также обращает внимание и на грядущее повышение НДС с 18 до 20% (Госдума уже поддержала инициативу в первом чтении): этот налог закладывается в стоимость квадратного метра. На ценах может сказаться и политика банков, с которыми будут сотрудничать застройщики.

Никто не запрещает банкам поднимать цены на свои услуги: например, процент за оборот денежных средств. В данной ситуации получается, что существует большой риск для застройщика, — считает Константин. — А любой риск закладывается в цену квадратного метра. Дешевле он стоить уже точно не будет. Ни одна компания не будет работать в минус. У нас и так на сегодняшний день существенная просадка рынка. Потому что топливо дорожает, строительные материалы дорожают, а цена квадратного метра практически не меняется.

Представитель «Риэлти Групп» Антон Садаков добавляет, что изменения в законе отразятся на стоимости не только первичного, но и вторичного жилья:

Вторичное жильё по ценам, как правило, догоняет первичное. Когда в 2013-2014 году подешевела первичка, вторичное жильё тоже начали продавать дешевле. Обратная тенденция тоже будет верна.

Впрочем, дело не только в ценах. Согласно новым майским указам президента, в ближайшие шесть лет застройщики должны нарастить объёмы жилищного девелопмента с 80 до 120 млн кв. м в год. Но ещё до вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве эксперты отнеслись к этой задаче со скепсисом. С учётом экономической ситуации, она и так считалась невыполнимой. Теперь же застройщики и вовсе предрекают дефицит на рынке жилья.

По данным опроса «РБК», 28% россиян в ближайшие три года планируют улучшить свои жилищные условия. Люди ждут, когда цены ещё немного упадут, но падать они больше не будут, — рассказал Денис Кутихин. — Пока что накапливается отложенный спрос. Когда заработают все поправки, люди поймут, что жилья стали строить мало и что на всех его не хватает. Весь этот отложенный спрос пойдёт ны рынок, в результате чего цены ещё вырастут. Вот увидите: в конце этого года жильё будет, но уже в следующем году рынок ждёт дефицит.

Мелкие компании уйдут с рынка: чем это грозит?

По информации редактора паблика «Строим Киров» Александра Галушко, сейчас в Кирове около 60 компаний выступают застройщиками многоквартирных домов. В работе находится около 1,5 миллионов квадратных метров жилья со сдачей до 2021 года. Опрошенные нами эксперты считают, что мелкие фирмы будут вынуждены уйти с рынка, что будет иметь и негативные, и позитивные последствия.

Был период, преимущественно это 2012-2015 годы, когда строить начали все: коммерческие компании, компании, продающие строительные материалы и другие фирмы, — комментирует uенеральный директор АО ПРС фирма «АРСО», Председатель Правления НП «Союз строителей Кировской области» Игорь Вохмянин. — Тогда в жилищном строительстве наблюдался быстрый рост, и деньги, вложенные в строительство жилья, оборачивались хорошей прибылью. Это привело к тому, что рынок наводнили компании, не способные выполнить свои обязательства перед дольщиками. В какой-то мере изменения в 214-ФЗ будут способствовать позитивным изменениям: такие фирмы с рынка уйдут. С другой стороны, такими законами мы на корню рубим малый и средний бизнес. А без него никак нельзя: именно такие фирмы могут работать субподрядчиками у застройщиков. В конце концов, основную часть налогов платят малые предприятия, а не крупные.

В сфере строительства в регионе только по официальным данным задействованы 15,5 тысяч жителей Кировской области (для сравнения: в сельском хозяйстве региона трудятся 24,8 тыс. человек). Однако в действительности эта цифра больше, так как многие работают в отрасли неофициально или полулегально. Экспертный совет при правительстве РФ оценивает долю теневой занятости в России на уровне 40%, причём наибольших масштабов теневой бизнес достигает как раз в сфере строительства, наряду с торговлей, сельским хозяйством и ряде других отраслей. На встрече застройщиков с губернатором, которая состоялась 12 июля, Игорь Вохмянин выразил опасения, что работы могут лишиться порядка 10 тыс. работников строительной сферы, а на рынке останутся 3-4 крупные фирмы. Однако в разговоре с журналистом портала Свойкировский он заявил, что повышения уровня безработицы ждать всё-таки не стоит.

Пока строительный бизнес будет перестраиваться под новый закон, темпы строительства однозначно замедлятся, соответственно, уровень занятости в отрасли на какое-то время снизится. В дальнейшем произойдёт перераспределение сотрудников от маленьких компаний, у которых сократятся объёмы работ, к большим, — считает Игорь Павлович.

Коттеджи в слободе Новое Сергеево. Фото: https://vk.com/sloboda_novoe_sergeevo

Александр Галушко считает, что в ближайшее время с рынка исчезнут 10 застройщиков. Это «Автоспецгарант», «ЖК Виктория», «Полёт», «Север», «Северовостокэнергострой», «Северстрой», «Тектон», «КРИК», «Коммунсервис» и «Техкомсервис».

Они допустили большие просрочки сдачи, некоторые их них находятся на начальной стадии банкротства, — отмечает Александр. — «КРИК» ищет партнёра для продажи ему недостроев в Черёмушках, да и руководство области не раз высказывалось без энтузиазма о дальнейшей судьбе фирмы. Поэтому даже если они решат что-то строить в будущем, доверия к ним у людей мало, а значит, и привлечь средства на строительство будет сложно. В их активе сейчас примерно 133 тысячи квадратных метров жилья, то есть 9% от общего числа.

Среди крупных и средних застройщиков Александр Галушко называет 12 фирм: «Кировспецмонтаж», «КЧУС», «Кировский ССК», «Железно», «Маяковская», «УКС АВИТЕК», «ДомИнвест», Транс-Холдинг и АРСО, «ОКС» «ОЦМ», «СТЭН» и «Перспектива».

В их руках сосредоточено 1,26 миллионов квадратных метров жилья. Это 84% от общего числа. Ко всему прочему, эти застройщики позаботились о планах на будущее и набрали впрок разрешений на строительство по старым правилам для долевого участия.

Денис Крутихин подтвердил, что ко вступлению в силу поправок крупные застройщики, действительно, подготовились и смогут спокойно продолжать возведение объектов ещё несколько лет. Впрочем, изменения в законе о долевом все жё не сделают для них условия работы более комфортными.

В своё время мы получили достаточно разрешений на строительство и зарегистрировали достаточно договоров долевого участия, чтобы нашу компанию этот закон не затрагивал на протяжении ещё трёх лет, — говорит Денис Леонидович. — Изменения в законе не повлияют на строительство домов, возведение которых началось до 1 июля 2018 года. Так что мы, скорее всего, пока не будем открывать эскроу-счета, так как это, мягко говоря, невыгодно. Мы планируем продавать квартиры в уже построенных домах. Затем за счёт своих оборотных средств начинать строительство следующих домов, снова продавать и так далее. Сколько жилья продадим, столько и построим. С инвестором можно заключить предварительный договор и зарезервировать за ним квартиру. А сам он, вместо того, чтобы держать деньги на эскроу-счёте, может положить деньги на депозит, получить проценты и компенсировать рост стоимости жилья за год, а это 10-15% в зависимости от конъюнктуры рынка.

Фото: Свойкировский

Володин: принятые законы защитят пострадавших дольщиков и не допустят новых случаев обмана граждан

Принятые депутатами решения направлены на формирование механизма помощи гражданам, уже пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, и на то, чтобы не допустить больше появления обманутых дольщиков. Об этом спикер Госдумы Вячеслав Володин сказал на пресс-подходе в палате.

Спикер напомнил, что, начиная с избрания нового состава Государственной Думы, депутаты сразу встретились с обманутыми дольщиками и убедились в несовершенстве законодательства. «И если сказать откровенно, мы вынуждены были взять на себя решение, которое можно было принять даже на уровне региона, на уровне даже муниципалитета», — отметил Он.

Сегодня в 17 регионах нет обманутых дольщиков. При этом в других субъектах — большое количество граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Для защиты участников долевого строительства были введены счета эскроу, контроль за застройщиком. «Это, конечно, осложняет работу застройщика, и мы эти проблемы также будем обсуждать вместе с участниками строительного рынка… Но вместе с тем хотелось бы подчеркнуть ещё раз, что для нас крайне важна защита дольщиков — участников долевого строительства», — сказал Володин.

Также Госдумой было принято решение о страховании рисков. В случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, дольщик получит обратно свои средства.

Что касается обманутых дольщиков, создан специальный фонд помощи обманутым дольщикам, первые выплаты были проведены. Однако на часть обманутых дольщиков, напомнил спикер, закон не распространялся. После внесения изменений в законодательство члены жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), если они являются обманутыми дольщиками, также имеют право на компенсацию.

Закон о компенсациях членам ЖСК, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, был принят палатой ещё в октябре, 15 ноября он вступил в силу. Однако до сих пор нет подзаконного акта, обратил внимание спикер. «Это недопустимо, потому что под эти выплаты сейчас не подпадают, несмотря на то что есть закон и он действует, члены ЖСК — по причине отсутствия подзаконного акта». Володин выразил надежду, что в ближайшее время такие подзаконные акты будут приняты.

Наконец, 13 декабря было принято ещё одно важное и долгожданное для дольщиков решение, касающееся отмены подоходного налога на объём компенсаций, которые получают обманутые дольщики. Как уточнил спикер, принятый палатой закон имеет обратную силу.

Норма закона предполагает её действие с первого декабря. Такое беспрецедентное решение депутаты приняли, чтобы помочь попавшим в беду россиянам.

«Кто-то взял кредиты, кто-то съехал на квартиру в ожидании нового жилья, взяли в долг. Ситуация тяжелейшая сложилась в ряде случаев», — констатировал спикер и уточнил, что примерно 74% обманутых дольщиков — это люди либо малообеспеченные, либо многодетные, ветераны, ветераны труда.

«Наши решения, которые мы принимали буквально все эти последние три месяца, направлены на то, чтобы защитить таких людей… и объединить усилия с региональными органами власти, местными органами власти, сделать все, чтобы не было такого явления, как обманутые дольщики», — подытожил спикер палаты.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *