Как объединить две квартиры

Содержание

Разделение квартиры на две квартиры

12 213 просмотров

Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

Можно ли разделить квартиру на две отдельных

Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

  • супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
  • родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
  • ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
  • жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

Делятся как ранее объединенные, так и изначально бывшие одним жилым помещением квартиры. Но их разделение проходит по-разному.

Квартиры, ранее объединенные в одну

С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

  1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
  2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
  3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
  4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
  5. Получить Акт проверки выполненных работ.
  6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

Одна большая квартира

Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

Если при разделении ранее объединенной квартиры места для ванных и санузлов можно просто вернуть на прежние места, то во втором случае на местах, где предусматриваются такие помещения, ранее находились жилые комнаты, то есть придется переводить часть жилой площади в нежилую. Это достаточно сложно, чаще всего – невозможно.

Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

  1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
  2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
  3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

Только при соблюдении всех этих условий возможно разделение одной квартиры на две отдельных. Большая проблема будет и при обустройстве отдельного выхода для выделяемой вторичной квартиры. Так как придется пробивать несущую стену, то, в том случае если дверь будет выходить на лестничную площадку, то необходимо будет получить согласие всех собственников других квартир. Либо, как вариант, можно будет выгородить тамбур внутри первичной квартиры, что, естественно, приведет в потере жилой площади, так как тамбур станет общедомовой собственностью.

Как разделить квартиру на две отдельные квартиры

Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

  • перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
  • объединение или разделение квартир;
  • обустройство санузлов, кухонь;
  • увеличение жилых помещений за счет подсобных;
  • монтаж перегородок;
  • некоторые другие действия.

При разделе квартиры необходимо будет:

  1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
  2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
  3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
  4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

Все вышеперечисленные действия требуют специальных навыков и знаний, поэтому самостоятельно сделать проект перепланировки и разделения квартиры на две не получится. Необходимо будет обращаться за помощью в специализированные проектные организации.

Алгоритм разделения квартиры

Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

  1. Проектирование.
  2. Согласование в местных муниципальных организациях.
  3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
  4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
  5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.

Проектирование

Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

  1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
  2. При наличии – все выявленные дефекты.
  3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

  1. Общие сведения о жилом помещении.
  2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
  3. План первичного жилого помещения до начала работ.
  4. План вторичных квартир после завершения разделения.
  5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
  6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
  7. Приложения.

Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

Если же сотрудник проектной организации придет к выводу, что раздел жилого помещения на два отдельных невозможен, то на этом можно поставить точку. Никакая инстанция не разрешит работы по перепланировке без положительного заключения проектной организации, если же вы проведете ее самовольно, то не сможете зарегистрировать вторичные квартиры, не сможете в дальнейшем их продать или подарить. Более того, если в дальнейшем станет известно, что вы провели самовольную перепланировку квартиры, то местные органы самоуправления подадут иск о возврате объекта в прежний вид, причем за счет собственника. И никаких перспектив положительного для вас решения суда не будет.

Согласование

Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

Этапы

Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

  • составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
  • сбор документов, необходимых для получения разрешения;
  • посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
  • после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
  • проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
  • ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

Документы

Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

  • заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • проект перепланировки;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
  • ксерокопия паспорта заявителя;
  • техпаспорт на квартиру;
  • согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
  • при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
  • разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
  • разрешение электриков на установку новых приборов учета;
  • если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

  • личные данные собственников квартиры;
  • форма собственности объекта;
  • описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
  • подпись всех собственников жилого помещения.

Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

  • дата приема заявления и прилагаемых документов;
  • порядковый номер по книге регистрации;
  • номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
  • отметка о том, что заявление принято;
  • должность и подпись ответственного лица.

Образец заявления на перепланировку квартиры

Сроки

Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет. Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев. Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

  • не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
  • документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
  • проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Если гражданин получил отказ в согласовании, но уверен, что отказ неправомерен, он может обжаловать его в суде.

Проверка выполненных работ

После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

В ходе приемки перепланировки он проверяет:

  • насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
  • доступны ли все инженерные коммуникации;
  • насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

Если в проекте были указаны какие-либо действия, затрагивающие общедомовую собственность (обустройство нового дверного проема в капитальной стене, новый выход на лестничную площадку и т.п.), то совместно с сотрудником муниципалитета в комиссию включается представитель ТСЖ или УК.

Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

  • отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
  • определяет их состояние;
  • производит необходимые замеры;
  • отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
  • измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

  • собственник помещения;
  • представитель муниципалитета, проводивший приемку;
  • представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

Стоимость

Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

  • место расположения квартиры;
  • площадь помещений;
  • статус здания;
  • объем проводимых работ.

Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод: фактический раздел одной квартиры на две изолированных – процесс достаточно сложный и хлопотный, требующий не только огромный материальных, но и значительных физических и моральных затрат. Без помощи специалистов здесь не обойтись. Необходимо будет привлечь как сотрудников проектных учреждений, так и юристов, которые подскажут, какие документы потребуются в каждом конкретном случае, что и в какой последовательности необходимо будет предпринять, чтобы процесс разделения квартиры прошел как можно быстрее и, насколько это возможно, менее затратно. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Лучше всего сходить в департ жилищн отношений 45кабинет прием пнд и втр с 9:00-12:00 по вопросам перепланировки. Порядок оформления там я думаю объяснят. А так по правильному:
1. Делается проект перепланировки разделения в проектной организации. Заказываете это вы. 2-5 дней. От 2-4 тыс руб.
2. Проект должен пройти согласование в департаменте архитектуры. Сдается через окошко. Сроки уже не помню вроде 2недели.
3. Сдаете документы можно через мфц можно сразу в джо документы на разрешение перепланировки от 30-45 дней. Вам выдадут разрешение в виде протокола комиссии о согласовании перепланировки. И выписку этого решения.
4. Делаете перепланировку.
5. После окончания идете пишете заявление в джо об окончании перепланировки чтоб они приняли актом и комиссией перепланировку вашей кв. Итог должны получить акт комиссии о принятии перепланировки.
6.получив акт идете в рцти бывший бти. Если у вас старый кадастр паспорт вам его надо обновить это 200 рэ и 5 дней.
6. Со всеми документами дальше окошки 4-5 вроде. Сдаете документы на техплан и тех паспорта новые. Тех паспорт и тех план на каждую кв стоит около 4тысяч. Тех пасп делается около 10 раб дней. Потом делается тех план тоже около 10 рдней.
7. Получив тех план и тех паспорт на каждую из кв делаются кадастр паспорта на каждую кв. Это 10 рабдней.
8. У вас на руках в итоге тех план тех паспорт кадастр паспорт на каждую из квартир поздравляю вы потратили уйму времени и нервов и наконец дошли до рег палаты новые свидетельства на кв. Обойдутся вам в госпошлину в 2,0 каждая срок 10 раб дней.
это основной порядок разделения квартир.
но имейте ввиду еще есть вопрос о присвоении номера новой образовавшейся квартире. Это еще один процесс со своим регламентом.
Ps:не забудьте разделить лицевые счета в управл компании.

объединить

Смотреть что такое «объединить» в других словарях:

  • ОБЪЕДИНИТЬ — ОБЪЕДИНИТЬ, объединю, объединишь, совер. (к объединять), кого что. 1. Соединить, организовав из нескольких частей одно целое, подчинить единому руководству. «…Бедняки и середняки объединены в колхозы, на базе обобществления основных орудий и… … Толковый словарь Ушакова

  • объединить — слить, свести; соединить, связать, сплотить, спаять, сковать, сцементировать. Ant. разъединить, размежевать, дезинтегрировать, рассеять Словарь русских синонимов. объединить 1. организовать, сгруппировать, собрать воедино; сорганизовать (разг.) 2 … Словарь синонимов

  • объединить — командование • совместность объединить силы • совместность объединить усилия • совместность … Глагольной сочетаемости непредметных имён

  • ОБЪЕДИНИТЬ — ОБЪЕДИНИТЬ, ню, нишь; нённый ( ён, ена); совер., кого (что). 1. Создать единую организацию, единое целое. О. хозяйства. 2. То же, что сплотить (во 2 знач.). О. силы сторонников демократии. Радость объединила людей. | несовер. объединять, яю, яешь … Толковый словарь Ожегова

  • объединить — во что и в чем. 1. во что (образовать целое из частей). Объединить разрозненные партизанские группы в один боевой отряд. Объединить простые предложения в сложное. 2. в чем (соединить что л. в пределах целого). Объединить свои силы в рамках одной… … Словарь управления

  • объединить — • неразрывно объединить … Словарь русской идиоматики

  • Объединить — сов. перех. см. объединять Толковый словарь Ефремовой. Т. Ф. Ефремова. 2000 … Современный толковый словарь русского языка Ефремовой

  • объединить — объединить, объединю, объединим, объединишь, объедините, объединит, объединят, объединя, объединил, объединила, объединило, объединили, объедини, объедините, объединивший, объединившая, объединившее, объединившие, объединившего, объединившей,… … Формы слов

  • объединить — разделить разъединить разобщить разграничить определить границы дифференцировать элиминировать разъединить разделить разграничить разобщить дифференцировать элиминировать определить границы … Словарь антонимов

  • объединить — объедин ить, н ю, н ит … Русский орфографический словарь

  • объединить — (II), объединю/(сь), ни/шь(ся), ня/т(ся) … Орфографический словарь русского языка

Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.

Дмитрий Корнев юрист

Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

Проще всего объединять квартиры на стадии строительства

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Как согласовать объединение на вторичном рынке

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.

Порядок действий будет такой:

  1. Собрать все документы.
  2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
  3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
  4. Получить разрешение на перепланировку.
  5. Провести ремонтные работы.
  6. Сдать работы надзорным органам.
  7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
  8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
  9. Объединить лицевые счета.

Знаем все о недвижимости Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.

Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

При этом в законе нет никаких особенных критериев, по которым бы можно было отличить значительные изменения от незначительных. По закону перепланировка — это любые изменения конфигурации помещения, которые нужно внести в технический паспорт. А в техническом паспорте отражается все: в том числе и расположение дверей и ненесущих стен. В любом случае объединение двух квартир — это тот вариант перепланировки, когда проект нужен обязательно.

Какие варианты объединения квартир встречаются на практике

Возможны три варианта объединения:

  1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
  2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
  3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать

Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

Зачем нужен технический паспорт

В проектной организации у вас попросят технический паспорт квартиры или его часть — план вашего этажа с экспликацией квартиры. В экспликации указаны все основные характеристики квартиры: информация обо всех помещениях с описанием их назначения, указание общей площади квартиры, дополнительных помещений и жилой площади с описанием высоты потолков и прочее.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Как заказать технический паспорт, если у вас его нет

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.

Вам понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
  2. Паспорт.
  3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Где сделать проект перепланировки

Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Согласовать проект

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

Где получить разрешение на перепланировку

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

Вам понадобятся:

  1. Заявление по определенной форме.
  2. Правоустанавливающие документы на каждую квартиру (оригинал или нотариально заверенные копии).
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
  4. Техпаспорт и экспликация на каждую квартиру.
  5. Проект перепланировки.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

  1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
  2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
  3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

Заранее результат предсказать сложно

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

  1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
  2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.

Если заявление согласуют

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

Запомните:

  1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
  2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
  3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
  4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Желание увеличить квадратные метры собственного жилья нередко толкает собственников на приобретение соседствующей квартиры с целью их объединения. Определенная новизна присуща выполнению вертикального объединения, в результате которого создается двухуровневое жилье.

Любая перепланировка требует согласования. Получаемое в специализированных органах заключение не просто свидетельствует о возможности выполнения ремонтно-строительных работ, но и свидетельствует об их безопасности как для самих собственников, так и для тех лиц, которые проживают в многоквартирном доме.

Нормативная база

Основным нормативным актом, регулирующим вопросы объединения нескольких квартир в единый объект недвижимости, выступает Жилищный кодекс. Перепланировка двух квартир в одну может быть проведена исключительно при условии соблюдения п. 2 ст. 26 указанного законодательного акта.

Такие действия могут быть выполнены в том случае, если со стороны собственника жилья будут получены согласовательные документы, выдаваемые уполномоченными органами государства, к чьим полномочиям относятся вопросы перепланировки и переустройства.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Получить требуемое разрешение можно по факту рассмотрения заявления собственника. Его форма утверждена ФЗ № 160, принятым 23.07.2008 года и едина для всех субъектов России.

На законодательном уровне определен обязательный перечень документов, который должен быть предоставлен владельцем квартир вместе с заявлением о согласовании перепланировки. Дополнительная документация может быть затребована со стороны органа, принимающего решение о возможности перепланировки.

Способы объединения

На практике существует только пара способов, при помощи которых квартиры могут быть объединены в единый объект жилой недвижимости, это:

Горизонтальное объединение Объектами выступают квартиры, размещенные в пределах одного этажа.
Вертикальное объединение Соединяются объекты, находящиеся на различных этажах.

Процесс объединения является довольно сложным. Наиболее трудоемким процессом выступает вертикальное объединение, которое проводится в редких случаях. Объединение способом вертикали предусматривает необходимость монтажа лестниц или иных конструктивных элементов, позволяющих осуществлять подъем и спуск в многоярусной квартире.

Потребность в получении разрешительных документов нередко становится причиной проведения перепланировки без прохождения процедуры согласования, но это лишь усугубляет ситуацию.

В тех случаях, когда факт несогласованной перепланировки все-таки раскроется, у собственника может возникнуть ряд негативных последствий, которые выразятся в назначении штрафа, а также во вменении обязанности по возврату квартир в первоначальный вид.

Каждый из способов, в результате которого происходит перепланировка двух квартир в одну, потребует длительного времени. Только лишь согласовательные процедуры могут занять до 6 месяцев. Причиной тому служит обязательность соблюдения безопасных условий проживания и обеспечение такой безопасности всем собственникам, а также третьим лицам.

Условия и порядок перепланировки двух квартир в одну

Осуществить согласование планируемой перепланировки собственник может при обращении в специализированный орган власти или МФЦ.

С целью принятия требуемого решения, владелец жилья должен предоставить ряд документов, среди которых:

  • заявление, заполняемое по установленному на федеральном уровне образцу;
  • документы, выступающие подтверждением наличия прав собственности на ту квартиру, которая требует переустройства (предъявление указанной документации осуществляется в оригинале или в копии, которая должна пройти нотариальное заверение);
  • техпаспорт, предоставляемый со стороны БТИ;
  • проект, подготовленный самим собственником или специализированной компанией;
  • согласие иных проживающих, при условии, что жилье используется в рамках договора о социальном найме;
  • согласие, предоставленное органами, охраняющими культурное и архитектурное наследие, в случае, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.

Рассмотрение документации занимает не более 45 дней. После того, как решение принято, оно передается заявителю. При наличии хотя бы одного из тех условий, которые запрещают проводить перепланировку, заявитель получит отказ, содержащий его мотивировку.

Существуют определенные условия, которые должны соблюдаться при изменении конструктивных элементов жилья:

  • Несущая стена не может полностью сносится. Даже при наличии соответствующего уровня прочности, собственник может рассчитывать лишь на получение разрешения об обустройстве проема в такой стене, с обязательным осуществлением мер, направляемых на укрепление конструкции.
  • Ненесущие стены, соединяющие отдельные квартиры, могут быть демонтированы.
  • Проем в перекрытиях согласовать практически невозможно. Положительные решения, как правило, принимаются в отношении квартир, размещенных в монолитных строениях, домах панельного и блочного типа, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Вместе с тем, не допускается проведение и таких перепланировок, которые могут стать причиной разрушения конструкций многоквартирных домов, уменьшения их прочности, ухудшения фасада и тех условий, которые установлены законодателем для проживания.

Собственнику потребуется согласие иных владельцев жилья в многоквартирном доме, в том случае, если перепланировка будет затрагивать имущество дома, находящееся в общем владении.

Соблюдение таких условий позволит избежать наложения штрафов и судебных разбирательств, результатом которых может стать возникновение обязанности по исправлению проведенных изменений, с восстановлением того вида жилья, которое предусматривал технический паспорт.

Образец объединения двух квартир в одну

Перечень необходимых документов

Процедура объединения двух рядом расположенных квартир начинается с предъявления в специализированный орган государства ряда документов:

  • технического паспорта;
  • справки о лицах, имеющих регистрацию в квартире;
  • сведений из лицевого счета;
  • свидетельства, указывающего на наличие права собственности заявителя;
  • согласия, полученного от иных собственников, владеющей жильем, в котором предполагается проведение перепланировки.

Самостоятельное согласование перепланировки квартиры — довольно долгий процесс.

Как сделать перепланировку трехкомнатной брежневки в кирпичном доме — .

Не лишним в данной ситуации станет и согласие, предоставленное соседями, в особенности, если результаты перепланировки затронут имущество, находящееся в совместной собственности владельцев МКД.

В результате рассмотрения заявления собственника составляются:

  • заключение, выдаваемые в контролирующих органах (СЭС, МЧС, пр.), Жилинспекции, органах управления на местах;
  • акт приема-передачи, подтверждающий завершение работ по переустройству;
  • актуализированный техпаспорт, отражающий реальную планировку жилья;
  • свидетельство, указывающее на наличие права собственности на апартаменты.

Наиболее важным документом, позволяющим сделать перепланировку законно, является ее проект, подготовленный со стороны собственника или привлеченной им компании, специализирующейся на создании таких документов.

Процедура оформления перепланировки не является бесплатной. Получить требуемую документацию можно только при условии оплаты госпошлины.

Куда нужно обращаться

Все согласовательные процедуры, связанные с перепланировкой, проводятся с участием органов власти. Причиной тому служит необходимость объективного оценивания возможности проведения технических изменений в многоквартирных домах и обеспечение безопасного проживания в них.

Первым из органов, который нужно посетить с целью получения требуемых разрешений, является управление архитектуры, функционирующее на муниципальном уровне. Данное учреждение проводит общее оценивание возможности соединения жилья.

После того, как первый шаг пройден, и разрешение архитектурного органа получено, собственнику стоит обратиться к проектировщикам, имеющим все необходимые допуски и разрешения. Они смогут создать наиболее приемлемый проект будущих изменений, которые будут находиться в соответствии со всеми строительными стандартами.

Получить обновленный техпаспорт, содержащий в себе актуальные технические сведения о квартире можно в БТИ. Такой документ необходимо представить в Управляющую компанию, с целью объединения тех лицевых счетов, которые открыты на обе квартиры, прошедшие объединение.

Не нужно оставлять без внимания необходимость согласования собственных действий с собственниками иных квартир, размещенных в одном МКД. Вместе с тем, о проведении объединения стоит предупредить и Управляющую компанию.

Когда могут отказать

Получение отказа в осуществлении работ по перепланировке, является нередким явлением.

Среди основных причин такого отказа можно назвать:

  • намерения собственника снести несущую стену;
  • невозможность объединения квартир, находящихся в разных корпусах;
  • затруднения, возникающие у граждан в части проживания и использования многоквартирного дома, по итогам перепланировки;
  • отсутствие согласия лиц, являющихся несовершеннолетними собственниками жилья;
  • возможность изоляции или перекрытия вентиляционных каналов;
  • перенос туалета и ванны в пространство иной жилой комнаты;
  • создание жилой комнаты в пространстве бывшего санузла;
  • невозможность создания доступа к коммуникациям;
  • создание комнат, не имеющих источника света (окна) и отопления;
  • увеличение площади подсобного помещения за счет жилой комнаты.

Данный перечень нельзя назвать исчерпывающим.

Перепланировка балкона зачастую невозможна из-за того, что владелец хочет вынести на балкон батареи отопления.

Про ответственность, которую несет владелец квартиры за незаконную перепланировку мы расскажем .

Как составить заявление на перепланировку квартиры — смотрите в этой публикации.

Почему нельзя законно объединить две квартиры в одну

Многие люди хотят объединить две квартиры в одну с целью увеличения площади своего жилья. Однако данная процедура имеет несколько законодательных нюансов. О них пойдёт речь в сегодняшней статье.

Правила объединения квартир

С точки зрения закона выполнение данной процедуры возможно при соблюдении следующих условий:

  • Обладатель квартиры должен получить все необходимые разрешения на перепланировку такого характера. Это можно сделать, обратившись в управляющую компанию дома. С этими документами нужно обращаться в органы местного самоуправления.
  • Заявка рассматривается в течение 45 дней. После этого собственник либо получает разрешение на перепланировку, либо ему будет отказано в подобной просьбе.
  • Отказ обычно обусловлен индивидуальными особенностями многоквартирного дома: год постройки, расположение, прочность перекрытий, согласие соседей и т.д.

В каких домах разрешается объединять квартиры

1) Монолитные. Такие здания характеризуются повышенной прочностью перекрытий. Процедура объединения упрощается тем, что в подобных домах отсутствуют внутренние перегородки, а также стены между квартирами не могут быть несущими.

2) Кирпичные. Чаще всего объединение двух квартир в одну происходит именно в таких домах.

3) Панельные. Обладают большой толщиной стен. Поэтому при проведении ремонтных работ по совмещению жилья прочность всей конструкции не нарушается.

Нюансы перепланировки

С точки зрения закона при объединении квартир запрещается:

  • Демонтировать или подвергать частичному разрушению несущие стены.
  • Перенос оконных иди иных проёмов, расположенных на несущих стенах без разрешения компетентных органов.
  • Перенос вентиляционного канала и других инженерных конструкций.
  • Делать из комнаты кухню и наоборот.
  • Делать квартиру-студию, если в кухне находится газовая плита.

Обратите внимание! Нарушение данных требований влечёт за собой административную либо уголовную ответственность. Однако объединить две квартиры в одну всё-таки возможно и без согласования и разрешений. В этом случае в ходе перепланировке не должны сноситься несущие стены. Например, если собственник решит совместить две квартиры, убрав кирпичную перегородку на балконе, то ему не обязательно ставить в известность компетентные органы.

Таким образом, совмещение двух квартир возможно. В некоторых случаях требуется наличие соответствующих разрешений.

Объединение квартир в одну: как все сделать правильно?

Можно ли объединить две квартиры в одну и обойти закон

Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну. Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. Однако попытки найти лазейки в законе могут не только привести в тупик, но и обернуться весьма печальными последствиями.

Чем грозит незаконное объединение

  • Жилищно-коммунальная компания вправе подать на вас иск в суд за несогласованную перепланировку. Следует учитывать, что в 90% случаев такие дела решаются в пользу истца.
  • Если ремонт затронул важные конструкции и нарушил их функционирование, то это грозит уголовным делом.
  • В лучшем случае жилищная инспекция заставит вас провести обратную перепланировку до полного соответствия техническому плану здания.

Основания для отказа

В любом случае нужно готовить себя к любому развитию событий. Порой возникают ситуации, которые уже никак не зависят от жильцов. Согласно этим критериям ведомства могут отказать в соединении жилплощадей.

  • Ваш план подразумевает снос несущей стены или есть большой риск задеть несущую конструкцию. Сюда же можно включить и тот фактор, что при разрушении стен большая нагрузка ляжет только на одну перегородку, что тоже существенно увеличивает опасность обрушения в дальнейшем. Хоть квартиры и имеют общую стену, у них могут быть разные корпуса или подъезды. Не доверяйте информации в интернете, что помещения из соседних подъездов можно объединить. Часто между ними располагаются несущие стены и если конструкцию нарушить, может обвалиться весь подъезд.
  • Вы хотите перенести санузел в другую комнату, которая по плану должна быть жилой.
  • Есть риск изолирования вентиляционной системы.
  • В вашем плане присутствуют новые газовые трубы, которые размещаются внутри стен и не имеют внешнего доступа.
  • Перепланировка отрезает доступ ко всем инженерным коммуникациям.
  • Вы хотите выстроить комнату, где не будет радиаторов и окон.
  • В вашем проекте значится объединение комнаты и кухни, где проведен газ.
  • У вас нет разрешения от всех собственников. Такое случается, когда один из владельцев не достиг совершеннолетия.

Конструктивные особенности перепланировки

Получив все нужные разрешения и документы, вы можете столкнуться с новыми трудностями. А именно с тем, что у вас будет две кухни и два санузла, которые нельзя переносить. Выясним, как поступить правильно.

Санузел

Еще на этапе согласования всех бумаг архитекторы скажут вам, что этажом ниже и выше над санузлом не может располагаться жилое помещение. Поэтому вам придется выбирать: либо переделать свой санузел в кладовку, либо оставить так называемую «мокрую зону».

Таким образом вы получите большое по площади жилье, которое можно разделить на две зоны, к примеру, на гостиную и приватную. В каждой зоне будет своя ванная комната и туалет, что очень удобно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *