Что делать при сносе дома?

Содержание

Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают

10 479 просмотров

Расселение из аварийного жилья – процедура своеобразная. С одной стороны, собственники аварийных квартир получают новое жилье, которое, в теории, должно быть лучше оставленного, старого. С другой стороны, нередко то, что предлагают власти, ни при каких условиях не может устроить жильцов. Какие есть варианты, и как проходит сама процедура – читайте в этой статье.

Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?

При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.

Равнозначное жилье

При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.

Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.

На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.

Площадь равнозначного жилья

Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.

Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.

Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).

Равноценное жилье

Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.

Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.

Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.

Денежная выплата

Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.

Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.

Социальное жилье

Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.

Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье. Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат. Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.

Район расселения

Большинство владельцев интересуется, куда расселяют собственников квартир в аварийных домах? По правилам государственной программы, приоритет отдается тем лицам, которые готовы переселиться в квартиру, расположенную в том же районе, где находится и аварийный дом. Однако не всех это устраивает.

Правительство идет навстречу желающим переселиться в другой район населенного пункта, однако подождать своей очереди придется дольше, да и выбор квартир будет похуже. Дело в том, что обычно, специально под жильцов, возводится отдельный дом, куда их и планируется переселять. Если же запросить переселение в другой район, администрации придется искать квартиру уже там, что неудобно, невыгодно и потому занимает значительно больше времени.

Есть мнение, что лучше подождать, но переселиться в другой район, так как специально возведенные для переселения дома не отличаются особым качеством. Но нужно понимать, что переселять будут в такой же дом, просто расположенный в другом районе и предназначенный для расселения уже других домов.

Доплата за лучшее жилье

Далеко не всегда жильцов устраивают квартиры, в которые их переселяют. Проблемы могут заключаться в недостаточной жилой площади, другой планировке, виду из окна и так далее. Однако подобные параметры администрацию обычно не интересуют. Если общая площадь соответствует – значит квартира равнозначная. Претензии не принимаются.

В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.

Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.

Порядок предоставления жилья, если дом признан аварийным

Чтобы получить новое жилье, взамен того, которое признано аварийным, нужно запастись терпением. Даже если дом уже признан аварийным, это не значит, что его будут расселять немедленно. Исключение делается только для тех строений, которые действительно могут полностью или частично разрушится в любую минуту.

Если же это не так, то после признания дома аварийным, он становится в очередь, и жильцы будут ждать, пока будет готов жилье, в которое их согласятся расселить. И даже когда такая очередь доходит, сначала расселяют льготные категории населения и только потом – всех остальных. Вся процедура может затягиваться как на несколько недель, так и на несколько лет.

Выбор варианта компенсации

Если очередь до дома дошла, значит пришла пора выбирать вариант компенсации. Как уже было сказано выше, выгоднее всего взять равнозначную квартиру. Однако при долевом владении могут возникать свои особенности, в рамках которых жильцы согласятся на денежную компенсацию или, допустим, на равноценное жилье. Рекомендуется уведомлять администрацию о своем выборе как можно раньше.

После получения уведомления о расселении, нужно обратиться в администрацию и на основании предложенного там образца, написать заявление о том, что, например, собственники остановились на варианте с денежной компенсацией. Обычно, если устраивает вариант с предоставлением равнозначной квартиры, никаких отдельных документов писать не нужно.

Процедура во многом отдана на откуп регионам. Как следствие, в каждом из них могут действовать свои особенности и правила. Они не могут противоречить общим принципам программы, однако конкретные действия могут сильно отличаться. Например, могут потребовать определиться с вариантом компенсации сразу же после признания дома аварийным, не дожидаясь очереди.

Выбор квартиры

Следующий этап предоставления нового жилья – это выбор квартиры. Он актуален в том случае, если собственники не остановились на варианте с денежной компенсацией. Вся необходимая информация в администрации к этому моменту уже будет, потому они сами будут проводить оценку и подбирать подходящее жилье.

Когда все будет готово, собственникам аварийной квартиры будет предложено несколько вариантов квартир на выбор. На принятие решения дается ровно 90 дней.

Рекомендуется при выборе квартиры (особенно если они предлагаются в разных домах) сначала прочитать отзывы об этом доме, самостоятельно его осмотреть и так далее. Нередко дома для расселения возводятся с многочисленными нарушениями и в них жить так же опасно (или, как минимум, также некомфортно) как и в аварийном. Значит, от подобного жилья стоит отказываться и ждать более адекватных предложений.

Что делать, если ни один из вариантов не подходит

Если ни один из предложенных вариантов квартир не подходит, денежная компенсация, с точки зрения собственника, очень маленькая и так далее – то есть смысл ждать до последнего. Если согласится на переселение, то обратно «отмотать» будет уже невозможно.

Однако ожидание тоже должно иметь разумные сроки. Если администрация категорически отказывается признавать, что предложенное жилье не является равноценным, что оценка квартиры не адекватна или что компенсация отчетливо недостаточная, то нужно обращаться в суд.

Для обращения, предварительно, нужно запастись серьезными аргументами и доказательствами своей правоты. Если, например, предложенная квартира соответствует по площади и количеству комнат аварийной, но вид из окна у нее не такой красивый – суд это интересовать не будет. А вот если площадь действительно меньше нужной, это уже можно доказать.

Примерно та же ситуация с оценкой квартиры. Можно попробовать заказать отчет об оценке в независимой компании и пытаться судиться опираясь уже на него. Однако, во-первых, это стоит денег, а во-вторых, не факт, что суд примет во внимание сторонний отчет.

Что будет, если не выселиться из аварийного дома

Отказ от выселения и аварийного дома сильно отличатся от отказа выселяться из ветхого жилья. Ветхое никто сносить не собирается и жить в нем можно спокойно. А вот аварийное планируется к сносу. Но снести дом, пока в нем живет хотя бы один человек – невозможно.

Более того, есть ошибочное мнение (активно поддерживаемое некоторыми представителями администрации), что если отказаться переселяться – отключат газ, свет, воду и так далее. Это тоже не правда. Пока в доме остается хотя бы один жилец, отрезать коммуникации не смогут.

Разумеется, это не устраивает администрацию. Сначала особо упертым будут предлагать различные варианты, начиная от других квартир и заканчивая деньгами. Причем иногда предложения будут становиться все лучше и лучше, так что есть небольшой смысл оставаться в покинутом остальными жильцами доме.

Если же это не поможет, то администрация просто обращается в суд и, получив решение о выселении, посредством судебных приставов, выселит человека в принудительном порядке. Нравится ему это или нет. Разумеется, ему все еще будет положена компенсация, так что уже после выселения он сможет получить деньги или другую квартиру.

Так как деваться жильцу будет уже некуда, предложения администрации резко станут крайне невыгодными. Как следствие, можно немного посопротивляться, однако до выселения дело лучше не доводить.

Нововведения в 2019 году

Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2019 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:

  • Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
  • Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
  • Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.

При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации. Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 503 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Какую квартиру дадут при сносе дома, если квартира приватизирована?

Снос дома, если квартира приватизирована, требует предоставления всем владельцам другого жилья не хуже прежнего либо выплаты компенсации.

Расселять людей должны, согласно нормам и требованиям закона.

Новая квартира должна соответствовать по метражу старой. Если полученная взамен располагающейся в доме под снос квартира не соответствует нормам жилищного законодательства, её метраж или выкупная цена ниже, чем у старой, то обязательно необходимо защитить свои права в суде. На этот счёт есть вполне чёткие законодательные установления, и никакой их вольной трактовки быть не может.

Причины сноса домов

Причины, по которым дом может быть снесён, делятся на две основные категории: либо он оказывается отнесённым к аварийным, а значит, непригодным для дальнейшего проживания, либо земля, на которой он стоит, понадобилась для каких-либо общественно значимых нужд. Сам дом во втором случае вполне может соответствовать нормам законодательства.

Аварийным он может быть признан по одному из следующих оснований:

  • расположение на территории с повышенным риском природных или техногенных катаклизмов;
  • из-за стихийного бедствия дом подвергся серьёзным разрушениям, в результате чего проживание в нём несёт опасность для жизни и здоровья;
  • разрушается крыша, фундамент либо несущие конструкции;
  • постоянное воздействие на жильцов неблагоприятных для здоровья факторов, таких на электромагнитное излучение или постоянный шум (например, расположение поблизости от аэропорта).

Чтобы начать процедуру сноса, потребуется экспертное заключение, составляемое после осмотра дома, если выявлено что-то из перечисленного выше. Инициировать осмотр могут либо власти, либо сами жильцы, для чего нужно будет составить жалобу в муниципалитет. Решение о сносе на основе документов о состоянии жилья и заключения экспертов принимает специальная комиссия, после чего её решение ещё должны утвердить местные власти – ими же определяется и срок, в который должен быть выполнен снос.

Если аварийным признаётся дом, проживание в котором несёт явную опасность, то с трактовкой термина «ветхий дом» не всё так просто – они тоже сносятся. Чтобы здание было признано ветхим, степень износа его конструкций, согласно законодательству, должна составлять 65%, если дом деревянный, и 70% – если он кирпичный или каменный. Определяется же этот процент экспертами лишь приблизительно. Разумеется, никакой установленной на законодательном уровне формулы расчёта ветхости нет, а потому всё здесь будет зависеть от мнения экспертов.

Если же снос должен осуществиться из-за того, что властям понадобилась земля, на которой он расположен, для начала процедуры необходимо наличие проекта по возведению общественно значимого объекта.

Законодательные основы

Компенсации гражданам при сносе жилья регламентируются Жилищным кодексом – если оно было приватизировано, статьёй 32, а для неприватизированного – статьёй 89. Помимо этого, предоставляемые вместо жилья в сносимом здании квартиры должны соответствовать стандартным санитарным и техническим требованиям и положениям.

При этом детали жилищного вопроса при переселении переданы на уровень законодательства субъектов РФ, и решается он по-разному – где-то местные нормы чёткие и хорошо отрегулированные, в других субъектах опираться приходится едва ли не на один лишь Жилищный кодекс.

Что положено собственнику

Конечно, дом не могут снести просто так, оставив на улице владельцев квартир. Каждому из них полагается компенсация: это может быть либо другое жильё вместо утрачиваемого, либо компенсация деньгами, на которое они смогут приобрести жильё сами. Чтобы они могли определиться с выбором и подыскать варианты, обязательно сделать письменное уведомление о сносе заранее – минимальный срок такого уведомления составляет год. Однако, если состояние дома таково, что речь идёт об угрозах жизням, и требуется немедленное переселение, этот срок может нарушаться.

Если выбрано предоставление другое жилья взамен сносимого, то этот год также требуется. В этом время следует подыскать и подготовить другую квартиру, которая и будет предоставлена гражданам. К тому же некоторые жильцы могут выступить против сноса и подать в суд, отстаивая свой дом, или же считая, что их ущемили в правах, предоставив недостаточно хорошую квартиру на замену – и на судебные процессы также требуется время.

Денежная компенсация

Собственник может либо переселиться в выбранную властями квартиру, либо выбрать другой вариант – получать компенсацию стоимости его жилья деньгами, чтобы он сам мог подыскать себе новое. Часто сами власти предлагают сразу именно деньги, поскольку квартир для переселения не всегда оказывается достаточно, и чем искать их, зачастую выгоднее просто компенсировать затраты на самостоятельный поиск и покупку новой гражданами.

Другое жилье

Второй вариант – вместо квартиры в сносимом доме собственнику могут предоставить другую. Граждане в таких случаях часто опасаются получить при расселении квартиру, уступающую по характеристикам старой. Поскольку законодательство в некоторых отношениях можно трактовать вольно, иногда так и происходит, например, предоставляется жильё в удалённом районе вместо центра города со ссылкой на то, что переселение требуется экстренно, и пока подобрать иное нет возможности. Но во всех подобных случаях, если собственник будет полагать, что его права нарушили, он имеет право обратиться в суд и отстоять в нём свои права.

Какое жильё будет предоставлено, решается по согласованию с собственником,- это требование законодательства.

Никто не обязан давать квартиру большей площади, чем была у переселяемых граждан, и зачастую стараются подобрать ровно такую же. Да и к тому же далеко не факт, что она будет располагаться в новостройке – вторичный жилой фонд тоже может использоваться.

Если же вместо старого жилья всё-таки предоставляется новое, более благоустроенное, большего метража, то муниципалитет часто может потребовать доплатить за него: и тогда встаёт выбор получить денежную компенсацию за старую квартиру, на которую удастся в лучшем случае купить такую же, или всё-таки понести расходы, но переехать в новую. В обратном случае, если может быть предоставлено лишь жильё меньшей ценности, также полагается доплата, но уже гражданину.

Отметим, что гражданину не даётся возможности самостоятельно выбрать местоположение нового жилья – и если оно будет сочтено не слишком удобным, это важный фактор, который может обусловить выбор именно денежной компенсации.

Правила расчёта компенсации

Точная сумма выплаты определяется либо соглашением сторон, либо, если они не пришли к согласию, судом. В неё должна войти как рыночная стоимость квартиры, так и компенсация издержек, которые гражданин понесёт в связи с покупкой новой недвижимости и переездом. Если же гражданин не проживал в доме под снос, а сдавал его, то ему всё равно положена компенсация – уже упущенной выгоды. В целом установлено, что помимо стоимости жилья сумма компенсации должна также покрывать и все остальные расходы, которые граждане понесут из-за того, что им придётся менять место жительства, включая даже услуги риэлторов.

Однако, всё так хорошо выглядит лишь в теории, на деле же жильё под снос, конечно, оценивается рынком далеко не так высоко, как квартира в доме в хорошем состоянии – в результате иногда предлагаются явно низкие компенсации, и приобрести за них жилую площадь аналогичного метража не представляется возможным, тогда-то и приходится обращаться к оценщикам, а затем и в суд за определением справедливой суммы возмещения.

Процедура

Начинается всё с предупреждения о сносе, которое, за исключением экстренных ситуаций, должно быть сделано за год. Раньше истечения этого срока производить выкуп можно, лишь если собственник согласен на это, а уже затем, если к моменту его исхода согласие ещё не достигнуто, он может быть проведён через суд.

В течение этого времени собственник определяется с тем, нужно ли ему предоставить другое жильё на замену, или же он предпочитает денежную компенсацию, а также готовится к переезду. В первом случае останется дожидаться, пока новая квартира будет получена, после чего осмотреть её в присутствии уполномоченных лиц и поставить подпись на акте приёма-передачи – на этом процедура завершается.

Если же собственник выбрал финансовое возмещение – из-за того ли, что его не устроили квартиры, предложенные муниципалитетом, или он уже имеет жильё, и ему не нужно другое, то составляется заявление в муниципалитет, в котором выражается желание получить компенсацию деньгами. Если согласие получено, составляется договор о передаче собственности, владелец съезжает и предоставляет расчёт компенсации. В сумму, помимо экспертной оценки стоимости квартиры, включаются затраты на переезд, наём жилья на время поиска нового, расходы, понесённые в связи с переездом, и тому подобные. Все они должны подтверждаться чеками и иными документами. Затем средства переводятся на его счёт – и на этом процесс завершается.

Если квартира не приватизирована

Если граждане проживают по договору социального найма, при сносе жилья им также обязаны предоставить другое. Основная разница будет в том, что и предоставляться оно будет по такому же договору, а не в собственность. Кроме того, наниматели не имеют права вместо другой недвижимости получить денежную компенсацию, потому как не являются владельцами жилья.

Требования к жилью

Согласно статье 89 Жилищного кодекса, обязательно должно быть предоставлено благоустроенное помещение, равнозначное по площади тому, которое гражданин занимал прежде.

Оно должно отвечать требованиям законодательства и находиться в том же населённом пункте. В отдельных случаях может предоставляться жильё в другом населённом пункте, но только с согласия граждан. Если же переселяющиеся состояли на учёте как нуждающиеся в жилье, то вместо аналогичной по площади квартиры им может быть предоставлено более просторное помещение, соответствующее установленным нормам метража.

Порядок оформления

С жильцами по договору социального найма при сносе дома этот договор расторгается, и заключается новое, по которому они могут проживать уже в другой квартире. Таким образом, основания для проживания будут оставаться всё теми же, а если гражданин сохраняет право на приватизацию, то он получит возможность приватизировать уже новую квартиру.

Новые правила сноса старого дома

Управление Росреестра по Курской области информирует.

Изменения, внесенные с 4 августа 2018 года в Градостроительный кодекс, затронули, в том числе и процедуру сноса объекта капитального строительства. Данные изменения не распространяются на случаи строительства нового объекта капитального строительства взамен старого и на реконструкцию существующего объекта недвижимости.

Снос объекта капитального строительства – это ликвидация объекта капитального строительства путем разрушения, разборки или демонтажа объекта. Так, если снос здания осуществляется на основании решения собственника этого объекта, необходим проект организации по сносу.

Проект организации по сносу не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, а также в случае сноса жилых и садовых домиков, расположенных на земельных участках, предназначенных для садоводства, а также в случае сноса хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.

Проект организации работ по сносу не нужен при сносе:

— гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;

— объектов ИЖС;

— объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

— строений и сооружений вспомогательного использования.

В этих случаях застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проекта организации работ по сносу;

При сносе объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции либо если работы по сносу начаты до 04.08.2018 и проводятся не в связи с реконструкцией или строительством нового объекта проект организации работ по сносу также не требуется. Снос осуществляется в соответствии с проектной документацией на строительство (реконструкцию).

Перед началом работ объект, который подлежит сносу, необходимо отключить от сетей инженерно-технического обеспечения, подтвердив это актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей. Также необходимо принять меры по организации мероприятий по утилизации строительного мусора.

Не позднее, чем за семь рабочих дней до начала сноса, собственнику необходимо предоставить в органы местного самоуправления поселения, либо городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства, уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства. Сделать это можно посредством личного обращения, через МФЦ, либо почтовым отправлением или с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг. К уведомлению необходимо приложить материалы обследования объекта и проект (если он требуется).

Орган местного самоуправления, после проверки всех приложенных к уведомлению документов, в течение семи рабочих дней, обеспечивает размещение данных документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.

После завершения работ по сносу объекта капитального строительства собственнику в течение семи рабочих дней необходимо отправить в орган местного самоуправление уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Далее, для снятия ликвидированного объекта с кадастрового учета одновременной регистрации прекращения права на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости.

После того, как будет подготовлен акт обследования, можно подавать соответствующее заявление в одном из офисов МФЦ или посредством официального портала Росреестра (rosreestr.ru). С заявлением о снятии соответствующего объекта капитального строительства с кадастрового учета вправе обратиться только собственник такого объекта, либо его представитель. Процедура снятия с кадастрового учета является завершенной только после того, как заявителю будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельствующая о том, что объект недвижимости больше не числится в государственном кадастре недвижимости.

Что делать, если дом сносят и нужно переселяться

Если Вы живёте в старой пятиэтажке или панельном 9-12-этажном доме, то вполне возможно, что Ваш дом наметили на снос или реконструкцию.

Но волноваться специалисты советует всем, кто живёт не в новом монолите или признанном памятнике архитектуры. Согласно новому генплану реконструкции и развития Москвы до 2025 года (открытые слушания до 12 августа 2009 года, после чего утверждение), кроме сноса старых хрущёвок и панельных домов, политику точечной застройки сменят на политику реконструкции целыми кварталами. Что означает временное, но всё же отселение. Полностью Генплан-2025 (11 книг) доступен на сайте Москомархитектуры .
Чтобы быть абсолютно уверенным в вопросе сноса или реконструкции своего конкретного дома, позвоните в префектуру своего округа и узнайте, где идут открытые слушания по интересующему району. Слушания проходят в рабочие дни с 12:00 до 20:00. Специалисты индивидуально расскажут обо всех изменениях в вашем районе, покажут план. Или позвоните в управу своего района специалисту по жилищному хозяйству. Всё это не так сложно, как кажется.
Как не потерять своё при сносе дома?
Власти города собираются снести не только пятиэтажки, но и весь морально устаревший жилой фонд. То есть всё, что строилось до 80-х годов прошлого века. Цифры. Всего снесут 20 млн кв м жилья. Из них 13 млн — панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки. Около 5 млн — панельные 9- и 12-этажные дома. И 3 млн — брежневские многоэтажки.
Сносить будут по принципу — сначала самые ветхие в престижных районах и около крупных магистралей, затем остальные. Чтобы оставить жителей в том же районе (кроме ЦАО и Зеленограда, это в основном соблюдается), нужно отстроить один большой дом для первого переселения (стартовый дом), а потом постепенно достраивать и ломать следующие. Уровень шума в таких районах, скорее всего, будет высокий — несмотря на законы о тишине и конституционное право на отдых, стройки идут днём и ночью. Такое положение вещей удешевит близлежащие дома на несколько лет, если не пятилетку.
Уведомить о переселении обязаны в письменном виде не менее чем за год. Вне зависимости от правового статуса квартиры (муниципальная или собственная) жителям сносимых домов предложат на выбор — квартира или деньги: безнал по рыночной стоимости бывшей квартиры (собственникам) и субсидия на покупку жилья (нанимателям). Также, вне зависимости — собственник или наниматель, новая квартира не может быть меньше предыдущей.
Что нужно знать, чтобы не попасть в сложное положение?
Муниципальное жильё
Новое жильё будет предоставляться по социальным нормам, но не меньше бывшего. Если квартирка маленькая, то увеличение площади может быть осуществлено в следующих цифрах:

  • одинокий человек 33 кв. м
  • семья из двух человек 36 кв. м
  • семья из трёх человек 54 кв. м
  • семья из четырёх и более человек — из расчёта 18 кв. м на каждого

Если квартир нужного метража нет, могут безвозмездно добавить метры, но обычно не более 9-10 метров общей площади. Возможен частный компромисс — квартира больше, но дальше.
Раньше, если в квартире жили разные семьи, давали две квартиры. Сейчас это правило соблюдается, только если лицевой счёт был разделён пять или более лет назад. В остальных случаях — зависит от районной жилищной комиссии, уступчивости жителей (например, согласие уехать на выселки).
Взрослые дети и родители не считаются разной семьёй, если дети не находятся в браке или разведены. Под особое положение попадают многодетные семьи — их обычно не обижают.
В вашей квартире постоянно зарегистрировано много людей (допустим, восемь человек) и вы думаете получить несколько квартир, т.к. квартиру 144 кв. м вряд ли дадут? Это не совсем так. Если члены семьи были зарегистрированы менее пяти лет назад (кроме родившихся детей в этот период), это правило может не соблюдаться.
Если вы всё же рассчитываете получить несколько квартир, нужно заранее подготовиться. Тут всего два пути — соглашаться на отдалённые районы или запастись нужными документами на случай борьбы. Доказать юридический факт разных семей; если есть несовершеннолетние дети или нетрудоспособные иждивенцы, обивать пороги органов опеки (их вызовут в суд); писать письма в различные инстанции; поднимать все имеющиеся связи. Кроме того, купить электрическую плитку и генератор — выжимать из дома будут по-взрослому, отключая все удобства, не дожидаясь решения суда.
По закону если положено две квартиры, то одну из них вправе дать в чужом районе.
В остальном жителей муниципальных квартир, не имеющих притязаний на большую площадь, переселяют относительно безболезненно. Но специалисты советуют не расслабляться и не ждать, когда к вам придут с предложениями. Может оказаться, что более ловкие соседи разобрали лучшие варианты — планировка, этаж, куда выходят окна.
Собственная квартира
Для начала нужно знать, что при сносе дома собственников не переселяют. Происходит изъятие жилья путём выкупа. По закону изъятие возможно только для государственных или муниципальных нужд. Например, если на месте вашего дома планируют построить частное офисное здание, решение оспаривается в суде.
Выкуп собственного жилья осуществляется по трём схемам:

  • предоставление другого равноценного жилья или денежной компенсации за него
  • предоставление денежной компенсации за жильё
  • предоставление жилья по договору социального найма в районах массовой застройки

Также нужно знать, что, если собственник не зарегистрирован в сносимой квартире, а значит, зарегистрирован где-то ещё (неважно, в муниципальной квартире родственника или второй собственности), могут возникнуть сложности — будут предлагать только деньги. Это тоже инструмент манипулирования жилищной комиссии.
С собственниками вообще многое сложно. Новое строительство не предусматривает комнаты 9-13 кв. м, а значит, ваша трёхкомнатная квартира общей площадью 60-70 кв. м под вопросом. Сейчас такого размера строят «двушки» и даже «однушки».
Равнозначная или равноценная? Этот вопрос решает жилищная комиссия вашего района. Равнозначная квартира — столько же комнат, равноценная — равная по метражу или стоимости.
Но тем, кого только собираются переселять, повезло больше, чем «первопроходцам». Судебные прецеденты вселяют надежду. В «равноценность» жилья стали входить такие параметры, как количество комнат и потребительские качества, определяющие эксплуатационные свойства квартиры и удобство. Но всё же рыночная цена — определяющий фактор.
Собственник имеет право привлечь независимого оценщика — лицо или организацию, имеющие лицензию на право осуществления оценочной деятельности.
Кроме понятия «рыночная стоимость», существует понятие «выкупная стоимость». В неё включены не только стоимость квартиры, но прошлые и будущие расходы, связанные с выселением (например, ремонт, переезд), и недополученные доходы (например, аренда).
Поэтому собственнику нужно подготовить необходимый доказательный пакет документов, который поможет увеличить выкупную стоимость, на основании чего требовать лучший вариант.
Однако, москвичам-собственникам возможно и не придется бороться за количество комнат. Как рассказал мне архитектор СЗАО на открытых слушаньях Генплана, мэр Юрий Лужков заявил, что бесплатные улучшения закончились. У города больше нет возможностей.
Новые дома строят из современных материалов, с хорошими коммуникациями, электрическими плитами, даже с пластиковыми окнами. Но кухни в таких квартирах — те же 5 метров, комнатки — по 9-11 метров. Пятиэтажные «хрущевки» просто превратились в двадцатиэтажные «лужковки». И метраж сохранен, и количество комнат — все для людей.
Исходя из такой политики градостроительства, единственным вариантом избавиться от ненавистных пятиметровых кухонь, будет согласие уехать на окраину города.
Если квартира была приватизирована, а не куплена и вас не устраивают возможности смены жилья, можно сделать деприватизацию, предварительно изучив все варианты получения новой квартиры в двух случаях.
Вместо квартиры или денежной компенсации собственник может получить новое жильё по договору социального найма. Это происходит, если собственник признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоит в очереди на улучшение.
Тогда можно требовать предоставления жилья по социальной норме на условиях социального найма в районах массовой застройки. В данном случае действуют те же правила, что и при расселении муниципальных квартир.
Если в новой квартире площадь больше социальных норм на 9 кв. м на человека, доплата не берётся и заключается договор социального найма. Если больше 9 кв. м — заключается договор коммерческого найма.
Общие советы
Обычно самый первый предлагаемый вариант не самый лучший. Первая волна рассчитана на терпеливых и во всём соглашающихся людей. Вторая — компромиссная, третья бывает крайне редко. Но, это очень тонкий вопрос, на грани. Советовать пропускать первый вариант «не глядя» было бы преступлением против людей. Отказывайтесь только если уверенны в своих силах и предложенная квартира совершенно не подходит. У всех свой интерес: у власти — отселить как можно скорей и дешевле, у жителей — получить достойную квартиру.
Нужно торговаться. Жили в пяти минутах ходьбы от метро, около вас была школа или детский сад для ребёнка, поликлиника? Это социальные удобства и разменная монета для торга.
Будьте активны. Требуйте на просмотр несколько вариантов одновременно, чтобы не выглядело как отказ. Если потребуется — возьмите отпуск. Власти не любят активных и боятся объявленной войны с коррупцией — никогда не знаешь, сделают ли тебя показательным примером для наказания или нет.
Но активность активности рознь. Сразу после уведомления о сносе дома (обязаны за год) — одно, когда вы остались единственным несъехавшим жителем в уже разграбленном доме — другое. В первом варианте — компромиссные решения и переговоры, во втором — принцип, суды и круговая порука чиновников.
Если у вас в квартире есть переделки — оформите их официально, не подставляйтесь. Незаконные переделки могут стать инструментом давления властей — штрафы, угрозы. По Жилищному кодексу при крупных переделках, грозящих устойчивости дома, допускается изъятие жилья.
Что делать, если дом назначен на реконструкцию?
Если дом назначен на капитальный ремонт или реконструкцию, то жителей дома должны отселить на время работ. Отселение осуществляется в дома из манёвренного фонда.
На временные квартиры заключают договор краткосрочного найма, при этом все права на старую квартиру сохраняются как за нанимателями, так и за собственниками. Оплачивать коммунальные расходы за квартиру в реконструируемом доме не нужно, но собственники будут продолжать платить налог на собственность.
По возвращении в обновлённые дома можно не узнать свою квартиру. Нанимателям в таком случае могут предоставить новое жильё, соответствующее старому, а собственнику на выбор другую квартиру или компенсацию.
Требовать определённое количество комнат, этаж и прочие привычные удобства во временном жилье не получится. Как и отказаться от временного переселения.
По большому счёту временное переселение хуже, чем просто переселение. Ведь доступ в ваши квартиры будет свободный, а значит, практически всё нужно будет вывезти, включая мебель. После чего разместить вывезенное во временном жильё и жить на чемоданах около года. Предусмотреть такие моменты, как приостановка договора с интернет-провайдером и даже снятие счётчиков учёта воды и электричества — их банально могут украсть.
Поэтому советов немного. Не пропустить момент и выбрать квартиру получше, оговорить все финансовые расходы по переезду, не делать ремонт.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *